Vendre sa maison ou son terrain : Promoteur national ou local ?

Vers quel type de promoteur s'orienter ?

Tout au long de mes rencontres avec des propriétaires il y a toujours eu des inclinaisons marquées ou ou au contraire des défiances importantes vis à vis de tel ou tel type de promoteur. Non pas pour des questions contextuelles ou liées à la qualité de l'interlocuteur mais plutôt parce qu'un tel ou tel développeur foncier (le salarié du promoteur chargé de négocier avec les propriétaires) était le représentant de tel ou tel type de société.

En somme certain(e)s ne jurent que par les grands groupes (Nexity, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier etc...) là ou d'autres ne voudraient accorder leur confiance qu'à des opérateurs locaux.

Les uns sont-ils meilleurs que les autres et avec qui négocier ?💰💲

Principes équivalents

Que vous soyez en négociation avec l'un ou avec l'autre, le principe veut que ce métier est pour grande partie opérateur dépendant et qu'il s'agit d'accorder d'abord et surtout sa confiance à un interlocuteur ou une interlocutrice et une équipe ! Vous avez vous-même un peu d'expérience professionnelle et savez qu'il y a à boire et à manger, tous métiers confondus. 🍕🍨

Le principe étant que votre première opinion et orientation, et celle qui a le plus de valeur, doit reposer sur la qualité du contact et de la négociation, la validation de l'institution venant en second puisqu'il vous sera difficile, tout seul, de valider des éléments qui vous resteront inconnus.

Pas de vérité absolue donc mais malgré tout quelques différences qui peuvent être pointées sans que cela ne soit toujours le cas, fort heureusement.

Le promoteur national

Paradoxalement et de mémoire celui qui fait le plus peur aux propriétaires ! Souvent considéré à tort comme des machines à broyer il peut avoir plus mauvaise presse que ses confrères plus modestes.

A tort ? Oui sans doute et non parfois😊

Les avantages du promoteur national peuvent être les suivants :

- Société cotée, de notoriété publique ou filiale de grand groupe on ne badine pas ou plus avec l'éthique chez ces promoteurs ! L'activité est contrôlée et procédurale et les individus peu scrupuleux systématiquement écartés. Imaginez des groupes comme Vinci et Bouygues qui seraient mêlés à des scandales par leurs filiales de promotion immobilière... Même si parfois les stratégies de négociation sont clairement abusives...

- Le volume de production et la surface financière qui mettent à l'abri la plupart des majors du secteur en cas de crise ! Ce n'est pas pour rien que l'enjeu, pour tous les promoteurs débutants, réside dans le fait de rapidement monter en volume de façon à ce qu'une mauvaise opération puisse être compensée par une bonne. A priori en cas de tempête ils seront bien mieux armés pour faire front.⚡⚡⚡

- Certains pourront me dire que l'argument est à double tranchant, mais le fait qu'une opération soit réalisée par un promoteur national peut-être un peu plus sécurisant pour la collectivité publique que s'il s'agit d'un opérateur plus petit, surtout vis à vis de la conduite du chantier🚧🚧

Le promoteur local

Ce n'est pas péjoratif, même si le terme pourrait le laisser penser. Imaginons plutôt une approche artisanale du travail et une taille beaucoup modeste, ainsi qu'un rayonnement géographique restreint.

Les avantages du promoteur local peuvent être les suivants :

- L'engagement : Qu'il s'agisse de l'organisation, toute hiérarchie confondue, le poids d'une opération est bien plus important chez ce promoteur que chez un national. Du coup l'engagement mis pour la réussite du projet peut-être supérieur.

- La souplesse financière : Pas d'actionnaires à rémunérer ni d'éléments financiers corporate à respecter ? Cela peut faire gagner quelques points dans le bilan de l'opération au profit du foncier et donc du propriétaire. Certes le promoteur local peut se voir brider dans sa prise de risque par l'importance de l'opération en tant qu'unité mais sa marge de manœuvre peut lui permettre des montages astucieux et des compromis.

- Sa connaissance locale : Il gravite souvent depuis des années sur le secteur, à une connaissance aigue du marché et des acteurs ainsi que des politiques (à double tranchant encore une fois) qui peuvent lui permettre de bien appréhender les éléments de sortie de l'opération.



Les éléments du choix

A l'heure de faire son choix et de rentrer en négociation avec tel ou tel type de promoteur suivez ces simples conseils de bon sens :

- La négociation doit être dictée par le professionnalisme d'abord de votre interlocuteur. Sachez que la façon dont les discussions et les multiples rendez-vous se passent reflètent souvent ce qu'il peut se passer en interne, chez le promoteur immobilier, et qui vous reste invisible la plupart du temps. Soyez factuels dans votre appréciation d'abord, puis intuitif ensuite.

- Votre choix se porterait plutôt sur un opérateur local ? Super ! Validez sa solidité financière et les termes de l'opération de façon à ce que tout soit équivalent par ailleurs à un major de la promotion immobilière. Aucune raison que ce choix soit plus mauvais qu'un autre.