Grigny : un foncier sous contrainte dans une commune urbaine verrouillée

Une commune populaire au foncier rare et difficile à mobiliser

Située à la limite sud de la Métropole de Lyon, entre Givors et les berges du Rhône, Grigny est une commune à dominante résidentielle, marquée par des quartiers denses et peu transformables. La ville est desservie par le TER et la route A450, mais son territoire exigu et son tissu urbain contraint limitent les possibilités d’évolution.

Avec environ 10 000 habitants, une forte proportion de locataires, une population jeune et des besoins sociaux élevés, Grigny illustre les tensions foncières des communes périphériques : une forte demande, une faible rotation, et un PLU qui encadre strictement les possibilités.

📌 Une structure urbaine figée malgré des besoins croissants

Le zonage du PLU révèle une prédominance de zones à très faible densité admissible :

• 🔹 Zones URi1 / URi2 : habitat individuel, R+1, peu évolutif
  
  
• 🟡 Zones URm : habitat intermédiaire limité à R+2 dans des tissus morcelés
  
  
• 🔴 Zones URc / UPr : très peu nombreuses, réservées à des opérations ciblées ou déjà saturées
  
  

📊 Ce que révèle la commune :

• 41 % des logements ont 5 pièces ou plus
  
  
• 72 % de locataires dans les résidences principales
  
  
• 34 % de familles monoparentales
  
  
• Un taux de vacance très bas : moins de 5 %
  
  

👉 Une population jeune, mais un marché saturé, et un urbanisme qui ne permet pas de répondre facilement à la demande réelle.

🏘️ Programmes neufs en cours de commercialisation

📌 Aucun programme immobilier neuf n’est actuellement en cours de commercialisation à Grigny.

👉 Cette absence de production neuve témoigne d’un marché à très faible renouvellement. Les opérateurs se tournent vers les communes voisines disposant de fonciers plus disponibles ou de règles plus souples. À Grigny, l’accès au marché se fait par l’intermédiaire d’opérations isolées, ou dans le cadre de dispositifs publics ponctuels.

💶 À combien pourrait se vendre un terrain à Grigny ?

Exemples extraits des données DVF 2024 :

• ✅ Terrain nu de 510 m² (secteur Bellevue) : 142 000 € → 278 €/m²
  
  
• ✅ Maison sur 680 m² requalifiée en division : 285 000 €
  
  
• ✅ Parcelle de 1 200 m² bord de voie ferrée : 320 000 €
  
  

👉 Les ventes restent rares et très localisées. Le marché fonctionne sur opportunité plus que sur logique de secteur.

📑 Permis déposés depuis 2023 : une activité marginale

• 🟦 6 permis pour 1 logement
  
  
• 🟨 1 permis pour 2 à 10 logements
  
  
• 🟥 0 permis collectif (>10 logements)
  
  

👉 Grigny apparaît comme une commune quasiment fermée à la promotion immobilière classique. Le développement est très ponctuel, avec une forte dominance de l’auto-construction ou de micro-divisions dans des zones déjà saturées.

Quels projets immobiliers pourraient encore avoir leur place à Grigny ?

🎯 Sur un foncier restreint et sous contrainte, les projets doivent composer avec la réalité du PLU et du tissu existant :

• Petites divisions dans le diffus (parcelles supérieures à 600 m²)
  
  
• Habitat intermédiaire discret (duplex superposés, maisons accolées)
  
  
• Petits collectifs R+2 maximum avec emprise maîtrisée
  
  
• Stationnement intégré et maintien d’une pleine terre significative
  
  
• Respect des gabarits et des formes existantes
  
  

👪 La structure sociale de la commune fait émerger des besoins en logements compacts : T3-T4, sans escalier, adaptés aux familles monoparentales et aux séniors.

👉 Pour comprendre comment structurer un projet avec un promoteur, voir les étapes d’une vente réussie à un promoteur.

🧩 Deux indices pour comprendre le foncier à Grigny

📈 Indice d’intérêt pour les promoteurs :

⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆☆☆ (4/10)

• Prix de revente corrects (~4 000 €/m²),
  
  
• Foncier très rare en division simple,
  
  
• Aucune opération collective >10 logements depuis 2023,
  
  
• Territoire peu ouvert à l’initiative privée.
  
  

👉 Le potentiel est limité à quelques dossiers bien ciblés dans un tissu verrouillé.

🧩 Indice de cohérence territoriale :

🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆ (4/10)

• Demande réelle visible dans les données INSEE,
  
  
• Une commune jeune, avec des besoins sociaux importants,
  
  
• Mais un PLU qui permet très peu de transformation simple,
  
  
• Un décalage clair entre le profil socio-démographique et les outils d’urbanisme mobilisables.
  
  

👉 Le territoire présente des besoins... mais peu de moyens d’y répondre par le marché.

📊 Estimation du foncier par m² de SDP (répartition probable)

À Grigny, les ventes récentes et le niveau de prix du neuf (environ 4 000 €/m² TTC en accession) permettent d’estimer, pour une opération de 8 millions d’euros TTC intégrant 30 % de logements sociaux, les fourchettes suivantes de prix du terrain par m² de SDP :

• 🔵 40 % des cas : entre 350 et 450 €/m² SDP, pour des terrains situés en zone pavillonnaire (URi) avec division parcellaire limitée à R+1.
  
  
• 🟡 35 % des cas : entre 450 et 550 €/m² SDP, dans les tissus intermédiaires (URm) autorisant ponctuellement le R+2.
  
  
• 🔴 25 % des cas : entre 550 et 650 €/m² SDP, pour les opérations optimisées proches des équipements ou des axes de transport.
  
  

Ces estimations sont fondées sur une modélisation financière standard. Elles s'appliqueraient uniquement à des terrains constructibles susceptibles d’accueillir une opération de cette envergure. Chaque cas étant particulier, les marges de variation peuvent être importantes.

👉 La SDP (surface de plancher) correspond à la surface constructible achetée par le promoteur. C’est le critère central pour estimer le prix d’un terrain en contexte de promotion immobilière.