Vendre un terrain à Jonage : potentiel en mutation à l’Est de la Métropole

Jonage. Une commune longtemps périphérique, désormais en tension. Urbanisée par vagues successives, structurée par ses zones d’activités, mais freinée par ses limites foncières. Le territoire est déjà très occupé : maisons récentes, équipements récents, densité en hausse. Le PLU autorise encore quelques projets, mais dans des conditions strictes. Aucun programme neuf en vente. Et pourtant, la demande ne faiblit pas.

📌 Densité croissante, mais cadre verrouillé en périphérie du Grand Lyon

Jonage est en train de refermer son potentiel. Le SCOT oriente vers une urbanisation contenue. Le PADD local confirme : préserver les équilibres, maintenir les formes urbaines existantes, encadrer les extensions. Le règlement ne fait pas d’écart : gabarits contraints, hauteurs limitées, formes homogènes imposées. Il reste quelques zones exploitables, mais rien de massif. L’essentiel repose désormais sur le renouvellement interne et la densification marginale.

• 🏘️ Une très forte majorité de maisons individuelles, souvent récentes, peu de suroccupation
• 🔑 Trois ménages sur quatre sont propriétaires ; la rotation foncière est faible
• 👨‍👧 Beaucoup de couples avec enfants, mais aussi des ménages isolés et monoparentaux qui peinent à se loger autrement que dans l’individuel
• 🚗 Mobilité automobile quasi généralisée, les transports collectifs restent périphériques
• 🧱 Parc résidentiel récent, peu de vacance, peu d’immeubles anciens à requalifier

📉 Ventes récentes à Jonage : maisons, terrains, divisions

Le marché résidentiel de Jonage reste actif, sans flambée, mais sans relâche non plus. Les ventes concernent majoritairement des maisons récentes ou en bon état, sur des parcelles de taille moyenne. Le niveau des prix traduit une stabilité, avec peu de décotes, y compris en périphérie. Peu ou pas de ventes de terrains nus observées en 2024.

• Une maison de 90 m² sur 767 m² a été vendue 410 000 € rue des Biesses → 4 555 €/m² habitable
• Une maison de 99 m² sur 434 m² a changé de mains pour 310 000 € allée Frédéric Mistral → 3 131 €/m²
• Une maison de 118 m² sur 728 m² a été cédée 449 600 € rue Lino Ventura → 3 810 €/m²

👉 À Jonage, les maisons individuelles se négocient entre 3 200 et 4 500 €/m² habitable. Les terrains à bâtir restent rares, et les prix constatés en diffus ne permettent pas de dégager des tendances nettes.

Comment estimer un terrain avant de contacter un promoteur ?

🏘️ Y a-t-il des projets neufs en commercialisation à Jonage ?

À ce jour, aucun programme immobilier neuf n’est en cours de commercialisation à Jonage. Aucun panneau, aucune livraison annoncée. Le marché local fonctionne en vase clos : foncier rare, peu mobilisable, et peu d’acteurs enclins à initier de nouvelles opérations. Les dernières constructions sont déjà absorbées, et aucune relève immédiate ne semble programmée.

➡️ Ce vide sur le marché reflète une offre foncière verrouillée, un cadre réglementaire contraint, et un certain attentisme des opérateurs face à une commune peu propice aux projets standards.

🏗️ Permis de construire récents à Jonage : quelles tendances ?

🟦 14 permis pour 1 logement
🟨 1 permis pour 2 à 10 logements
🟥 1 permis pour plus de 10 logements

La majorité des autorisations concerne des projets unitaires : maisons neuves ou divisions simples, insérées dans du tissu pavillonnaire existant. Un seul permis pour un petit collectif, et une autorisation d’envergure, isolée, probablement issue d’un terrain maîtrisé ou d’un projet déjà lancé.

Cela traduit une politique foncière prudente, où la densification reste ponctuelle et encadrée.

Le zonage autorise certains formats plus compacts, mais leur mobilisation reste exceptionnelle. Les opportunités existent, mais elles nécessitent un terrain bien positionné — et un projet bien calibré.

🧭 Quelles opérations immobilières restent envisageables à Jonage ?

Commune récente, bâti récent, et règles verrouillées. À Jonage, il n’y aura pas de multiplication des projets. Les extensions sont verrouillées. Le renouvellement est réglementé. Il reste quelques formats possibles, mais uniquement dans un cadre bien maîtrisé.

• 🏨 Maison groupée ou en bande sur terrain profond, avec double accès, stationnement en surface
• 🏢 Petit collectif à R+2, en angle ou en coeur d'îlot, dans le respect des retraits et des hauteurs du PLU
• 🏡 Logement individuel densifié, sur parcelle resserrée, avec mitoyenneté partielle et accès séparés
• 🧓 T3-T4 plain-pied ou en étage desservi, destinés aux séniors autonomes ou familles monoparentales
• 🔄 Reconstruction à gabarit équivalent, après démolition, sur foncier libre ou mal exploité
• 🌿 Forme compacte insérée dans un tissu pavillonnaire, avec traitement paysager renforcé

Un terrain seul ne suffit pas. Il faudra la bonne configuration. Et un projet calibré.

Voici les étapes à connaître pour vendre à un promoteur.

📊 Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Jonage

📈 Indice d’intérêt pour les opérateurs immobiliers

⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆ (6/10)

• Les prix de revente des maisons restent élevés, y compris sur le bâti diffus
• Le foncier mobilisable est rare, mais quelques secteurs restent actionnables pour des projets compacts
• Aucun programme neuf en cours, malgré un permis de plus de 10 logements accordé récemment
• Les permis délivrés sont majoritairement unitaires, mais les divisions restent possibles

👉 Le contexte reste verrouillé sur le papier, mais certains fonciers bien positionnés peuvent encore susciter un réel appétit.

🧩 Indice de cohérence territoriale

🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆ (4/10)

• Le profil démographique évolue, avec un besoin croissant de logements familiaux ou accessibles
• Le zonage en vigueur bloque la plupart des formats intermédiaires
• La production autorisée depuis 2023 est très faible, hormis un permis isolé
• Le SCOT reste flou sur Jonage, et la traduction locale en matière d’urbanisation est minimaliste

👉 L’écart reste important entre les besoins du territoire et la capacité à produire des logements adaptés.

📊 Estimation du foncier par m² de SDP (répartition probable)

En croisant les prix de vente observés pour les logements neufs à Jonage (environ 4 100 €/m² pour un T3) avec les typologies constructives autorisées localement, on pourrait estimer la répartition suivante :

• 📉 25 % des cas entre 625 et 700 €/m² de SDP
  Projets limités en R+1 avec recul imposé, parcelles mal configurées ou peu accessibles
• ⚖️ 50 % des cas entre 700 et 800 €/m² de SDP
  Format standard de maisons groupées ou petit collectif R+2 avec stationnement aérien
• 📈 20 % des cas entre 800 et 880 €/m² de SDP
  Terrains bien positionnés, bonne emprise, accès direct, possibilité d’intégrer une forme compacte
• 🔝 5 % des cas au-delà de 880 €/m² de SDP
  Cas exceptionnel : foncier rare, déjà équipé, sans contrainte majeure ni coût annexe significatif

Les prix indiqués seraient issus d’un raisonnement fondé sur une opération type de 8 M€ TTC incluant 30 % de logements sociaux. Ces estimations ne concerneraient que des terrains constructibles de cette envergure. Toute situation réelle devrait faire l’objet d’une analyse spécifique.

👉 La SDP (surface de plancher) correspond à la surface constructible achetée par le promoteur. C’est le critère central pour estimer le prix d’un terrain en contexte de promotion immobilière.