Vendre un terrain à Irigny : quel potentiel dans un tissu pavillonnaire sous contrainte ?

Irigny. Un village collé à la métropole. Beaucoup de pavillons, peu de bruit, et surtout : pas de marge.

Le bâti est stable. Ancien. Le PLU verrouille. Le SCOT verrouille aussi. Les projets ? En couture fine, ou rien. Pas d'ouverture urbaine, pas de grande manœuvre.

📌 Un cadre urbanistique très contraint entre vallons et coteaux

Le zonage actuel laisse peu d’issues. À Irigny, on reconstruit. Parfois. En divisant. Pas plus. Les zones U sont limitées, les emprises faibles, les règles strictes. Toute tentative de densification passe par une adaptation fine, presque chirurgicale. Le SCOT a tranché : sobriété foncière. Le PADD décline. Le règlement applique.

• 🏡 La majorité des logements sont des maisons individuelles, rarement occupées à plus de deux.
• 🔑 Deux tiers des habitants sont propriétaires. Les biens tournent peu.
• 👨‍👩‍👧‍👦 Le profil des ménages est mixte : familles classiques, quelques monoparents, un vieillissement qui s’installe.
• 🚗 Voiture indispensable. Peu de transports structurants. Mobilité rigide.
• 🧱 Parc ancien, peu de vacance. Et très peu de biens transformables sans travaux lourds.

📉 Combien vaut un terrain à Irigny en 2024 ?

Marché actif, mais figé. Peu de volumes. Des prix élevés, même pour des produits sans potentiel immédiat. Les maisons récentes comme les terrains nus partent vite.

• 110 m² sur 510 m² vendus 455 000 € chemin de la Grotte → 4 136 €/m²
• Terrain nu de 1 008 m² vendu 260 000 € chemin du Bouton d'Or → 258 €/m²
• 90 m² sur 680 m² à 395 000 € avenue de Bezange → 4 389 €/m²

👉 Le prix du terrain ? Souvent entre 250 et 300 €/m². Pour les maisons, autour de 4 000 à 4 500 €/m².

Comment estimer un terrain avant de contacter un promoteur ?

🏘️ Offre neuve à Irigny : ce que propose le marché

Deux programmes encore en vente. Rien de massif, rien d’ambitieux. De l’accession classique.

• DEMEURE VISINA – 11 logements
  T2 à T4 • de 231 000 € à 605 000 €
  ▪ T2 : entre 5 591 et 5 608 €/m²
  ▪ T3 : 5 199 €/m²
• EXCLUSIV’IRIGNY – 44 logements
  T2 à T4 • de 217 000 € à 410 000 €
  ▪ T2 : 5 494 €/m²
  ▪ T3 : 4 717 €/m²

➡️ Marché tendu. Petits formats, prestations basiques. L’accession reste possible, mais pas pour tous.

🏗️ Quels types de permis sont encore délivrés à Irigny ?

🟦 13 permis pour 1 logement
🟨 2 permis pour 2 à 10 logements
🟥 0 permis pour plus de 10 logements

Pas de projet d’envergure. Juste des maisons, des divisions, et deux petits ensembles en bande. Aucune production à plus de 10 logements depuis 2023. On est clairement dans une stratégie de micro-densification. Opportunités ? Oui, mais à petite échelle, dans un cadre réglementaire rigide.

🧭 Quel format pour un projet immobilier à Irigny aujourd’hui ?

Pas d’ouverture foncière. Pas d’appel d’air réglementaire. Il reste quelques formats possibles, mais ils devront composer avec les règles, les riverains, les formes des parcelles.

• 🏘️ Maison groupée ou en bande, sur division profonde, en double accès
• 🏢 Petit collectif R+2, en angle ou en fond de parcelle, retrait d’attique obligatoire
• 🧱 Projet compact, sur parcelle régulière, avec traitement paysager obligatoire
• 🧓 T3-T4 de plain-pied ou en étage desservi, adaptés à un vieillissement actif ou des familles réduites
• 🔁 Requalification du bâti existant, sur immeubles anciens à gabarit conservé
• 🌿 Formes à faible emprise, à condition de préserver la trame végétale

Mais sans linéaire suffisant, ni accès autonome ni recul disponible, beaucoup de terrains resteront inexploitables dans ce cadre.

Avantages et inconvénients de vendre à un promoteur

📊 Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Irigny

📈 Indice d’intérêt pour les opérateurs immobiliers

⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆☆ (5/10)

• Les prix de vente sont élevés, y compris sur le diffus
• Le foncier mobilisable est rare, souvent mal configuré
• Présence de deux programmes neufs, sans dynamique forte
• Permis délivrés : majoritairement unitaires

👉 Le contexte est contraint, mais un terrain bien placé, avec une forme exploitable, peut encore susciter un intérêt réel.

🧩 Indice de cohérence territoriale

🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆ (4/10)

• Besoins présents : familles, séniors, petits ménages
• Peu de formats adaptés dans les zones autorisées
• Production réelle trop faible pour rééquilibrer l’offre
• Le SCOT acte la sobriété, mais rien ne compense localement

👉 L’écart reste important entre les besoins du territoire et ce que le règlement autorise réellement.

📊 Estimation du foncier par m² de SDP (répartition probable)

En fonction du prix de sortie observé sur les logements et des possibilités de projets dans les zones constructibles, on pourrait estimer la répartition suivante :

• 📉 20 % des cas entre 625 et 830 €/m² de SDP
  Zones contraintes ou parcelles mal dimensionnées
• ⚖️ 40 % des cas entre 830 et 1 035 €/m² de SDP
  Projets classiques en R+1 ou R+2, sans sous-sol
• 📈 30 % des cas entre 1 035 et 1 180 €/m² de SDP
  Terrains bien situés, avec recul suffisant et forme exploitable
• 🔝 10 % des cas au-delà de 1 180 €/m² de SDP
  Foncier rare, sans blocage technique, dans une poche attractive

Ces estimations seraient issues d’un raisonnement basé sur une opération-type de 8 M€ TTC incluant 30 % de logements sociaux. Ces estimations ne s’appliqueraient qu’à des terrains constructibles de cette envergure. Toute situation réelle devrait faire l’objet d’une analyse spécifique.

👉 La SDP (surface de plancher) correspond à la surface constructible achetée par le promoteur. C’est le critère central pour estimer le prix d’un terrain en contexte de promotion immobilière.