Construire ou vendre à La Tour-de-Salvagny : potentiel foncier et cadre règlementaire

🏘️ Une commune résidentielle sous maîtrise foncière

Située à l’ouest immédiat de Lyon, La Tour-de-Salvagny bénéficie d’un cadre résidentiel recherché, entre ville et campagne. Bordée par les Monts du Lyonnais et intégrée à la Métropole, elle se distingue par une urbanisation relativement contenue, structurée autour d’un tissu pavillonnaire dense, de secteurs boisés et d’équipements qualitatifs.

Les documents d’urbanisme positionnent la commune dans une logique de sobriété foncière et de densification maîtrisée. Le SCOT de l’agglomération lyonnaise identifie la zone comme à très forte pression, tandis que le PADD fixe des objectifs de renouvellement sur le tissu existant, sans artificialisation nouvelle. Le PLU-H, quant à lui, limite les hauteurs et impose des règles strictes d’emprise et de stationnement, notamment en secteur résidentiel.

📌 Un cadre règlementaire rigoureux dans un tissu résidentiel consolidé

La commune est intégrée à une stratégie de consolidation de l’urbanisation. Le SCOT évoque des principes de densification dans les enveloppes bâties existantes. Le PADD renforce cette orientation avec des objectifs de préservation du cadre végétal et des formes urbaines.

• 🏠 84 % des résidences principales sont des maisons individuelles, avec une structure foncière peu fragmentée.
  
  
• 🔑 76 % des habitants sont propriétaires de leur logement, ce qui freine la rotation foncière.
  
  
• 👨‍👩‍👧 38 % des ménages sont des couples avec enfants, mais les séniors isolés représentent une part croissante.
  
  
• 🚗 La commune reste fortement motorisée : près de 90 % des ménages ont au moins une voiture.
  
  
• 🧱 Le parc de logements est relativement récent (35 % construits après 1990) et présente peu de vacance.
  
  

🧾 Permis de construire demandés à La Tour-de-Salvagny depuis 2023 : quelles tendances ?

🟦 25 demandes pour 1 logement (25 logements au total)
🟨 1 demande pour 2 à 10 logements (2 logements au total)
🟥 2 demandes pour plus de 10 logements (48 logements au total : 1 opération de 31 logements, 1 de 17 logements)

Depuis début 2023, les demandes de permis déposées à La Tour-de-Salvagny confirment une dynamique largement portée par l’individuel. La quasi-totalité des projets déposés concernent une seule maison, souvent dans une logique de renouvellement ou de densification douce sur parcelle existante.

Seuls deux projets d’envergure ont été envisagés : l’un portant sur 31 logements, l’autre sur 17 logements, pour un total de 48 logements collectifs potentiels. Ce volume reste exceptionnel et localisé, probablement sur des fonciers bien situés et à forte constructibilité.



👉 Ces demandes n’impliquent pas nécessairement une autorisation. Elles reflètent toutefois les marges perçues par les opérateurs dans le cadre du PLU, et permettent d’esquisser les formats jugés crédibles aujourd’hui.

📍 Ventes récentes à La Tour-de-Salvagny : maisons, terrains, divisions

Le marché immobilier local est actif, porté par la rareté du foncier et la qualité de vie recherchée dans la couronne ouest lyonnaise.

Les transactions s’orientent principalement vers des biens individuels, souvent anciens, mais avec un potentiel de revalorisation.

• Rue des Mésanges : maison de 125 m² sur 800 m² vendue 615 000 € (soit 4 920 €/m²).
  
  
• Proche du centre : terrain de 580 m² vendu 330 000 € (soit 570 €/m² de terrain).
  
  
• Quartier des Hauts de La Tour : maison de 90 m² sur 500 m² vendue 455 000 €.
  
  

🎯 Les terrains se négocient autour de 550 à 650 €/m², tandis que les maisons individuelles s’échangent entre 4 800 et 5 400 €/m² selon l’emplacement et l’état.

👉 Voici [les étapes à connaître pour vendre un terrain à un promoteur].

🏗️ Offre neuve à La Tour-de-Salvagny : ce que propose le marché

Trois programmes sont actuellement en cours de commercialisation :

• L’Éveil (SOPIC) : du T2 au T5 à partir de 294 000 € – prestations : terrasse, balcon, parking.
  
  
• L’Écrin (Kaufman & Broad) : du T3 au T4 à partir de 342 000 € – jardin, terrasse, stationnements.
  
  
• Jardin des Songes : du T2 au T4 à partir de 248 000 € – balcon, jardin, parking.
  
  

Ces projets traduisent une offre diversifiée orientée vers l’accession familiale, avec un positionnement moyen-haut de gamme, adapté à une clientèle locale ou périurbaine.

🧭 Quels types de projets peuvent encore se faire à La Tour-de-Salvagny ?

La Tour-de-Salvagny présente un tissu urbain résidentiel, à dominante pavillonnaire, structuré autour de secteurs relativement préservés. Le règlement du PLU impose des formes urbaines contrôlées, mais les demandes récentes montrent qu’une densification ciblée reste envisageable dans certains secteurs.

Voici les formats encore envisageables selon le zonage, la demande sociale et les dynamiques d’opérateurs :

• 🏘️ Maisons groupées ou mitoyennes sur des divisions de parcelles bien situées.
  
  
• 🏡 Habitat individuel dense avec jardins privatifs, sur des lots étroits ou en second rideau.
  
  
• 🏢 Petits collectifs de type R+2 ou R+3 insérés dans le tissu via des opérations ponctuelles.
  
  
• 🧓 Logements intermédiaires adaptés à des familles monoparentales ou séniors autonomes.
  
  
• 🔄 Remplacement d’un bâti ancien par des formats compacts à forte efficacité foncière.
  
  
• 🌿 Requalification douce dans des secteurs à enjeu paysager, selon les orientations du PADD.
  
  

👉 Encore faut-il que la parcelle soit bien localisée et respecte l’ensemble des contraintes du PLU.

📊 Deux indices pour comprendre la réalité foncière à La Tour-de-Salvagny

📈 Indice d’intérêt pour les opérateurs

⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆ (7/10)

• Le marché local présente des repères de prix solides et attractifs.
  
  
• La rareté du foncier et les contraintes du PLU limitent l’ampleur des projets.
  
  
• Deux projets récents de plus de 10 logements montrent une fenêtre possible.
  
  
• Les opérations restent opportunistes, mais crédibles si bien calibrées.
  
  

👉 Le contexte reste sélectif, mais un terrain bien calibré conserve un potentiel certain.

🧩 Indice de cohérence territoriale

🧩🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆ (5/10)

• Les besoins en logement sont réels (ménages familiaux, séniors).
  
  
• Le PLU reste peu flexible en zone résidentielle.
  
  
• La production réelle reste modeste, concentrée sur l’individuel.
  
  
• L’ambition politique de densification est perceptible mais très encadrée.
  
  

👉 L’écart entre les besoins et les capacités réelles de production reste sensible.

📐 Estimation du foncier par m² de SDP (répartition probable)

En fonction des programmes neufs observés à La Tour-de-Salvagny et des règles de constructibilité locales, on pourrait estimer le prix du foncier constructible autour des tranches suivantes :

• 25 % des cas entre 1 065 et 1 260 €/m² de SDP (zones de pavillonnaire dense ou contraint)
  
  
• 45 % des cas entre 1 260 et 1 465 €/m² de SDP (zones constructibles classiques en R+1 / R+2)
  
  
• 20 % des cas entre 1 465 et 1 610 €/m² de SDP (opérations plus denses ou en zone à fort potentiel)
  
  
• 10 % des cas au-dessus de 1 610 €/m² de SDP (secteurs proches centre ou avec produit haut de gamme)
  
  

Les prix indiqués seraient issus d’un raisonnement basé sur une opération-type de 8 M€ TTC incluant 30 % de logements sociaux. Ces estimations ne s’appliqueraient qu’à des terrains constructibles de cette envergure. Toute situation réelle devrait faire l’objet d’une analyse spécifique.

👉 La SDP (surface de plancher) correspond à la surface constructible achetée par le promoteur. C’est le critère central pour estimer le prix d’un terrain en contexte de promotion immobilière.