Chronologie d'une vente à un promoteur
La durée d'une promesse de vente avec un promoteur
Nous allons ici évoquer la durée d'une vente à un promoteur et du délai qui s'écoule entre la signature d'un accord pour la vente (promesse de vente) et la signature de l'acte authentique environ 15 mois plus tard ! C'est donc 15 mois plus tard que le paiement à lieu (sous réserve de la levée des conditions suspensives).
Nous verrons par la suite l'ensemble des éléments et des étapes qui font que la durée de la promesse dure 15 mois ! cette durée est une durée moyenne qui peut varier souvent à la hausse mais très rarement à la baisse.
Pourquoi ? Parce que la plupart de ces délais sont liés à des contraintes administratives et un cadre temporel fixé par les procédures et par la loi. Beaucoup de ces délais dont donc dits incompressibles parce que personne ne peut rien y faire.
Signature de la promesse
M (mois de référence de la chronologie).⏲
C'est le point de départ de la chronologie qui ne prend pas en compte l'ensemble des discussions et négociations amonts. La signature de la promesse de vente constitue la première étape d'un process temporel incompressible et minimal.
Montage du permis
M+0 / J+1 (lendemain de la signature).⏲
Dès la promesse signée le promoteur va engager ses collaborateurs internes et un architecte à "dessiner" l'opération dans le détail. C'est également pendant cette période qu'il va rencontrer la collectivité afin de collaborer au projet et en valider les grandes lignes.
Dépôt du permis
M+5 (5 mois après la signature).⏲
On considère que pour bien faire son travail le promoteur va mettre 5 mois environ à finaliser son dossier pour le déposer et qu'il soit instruit. Ce délai est variable mais englobe tout le relationnel et les va et vient avec les services instructeurs du permis, les équipes internes et l'architecte.
Obtention du permis
M+9 (9 mois après la signature).⏲
Une fois le permis déposé l'administration doit répondre dans les 3 mois. On considère plutôt un délai de 4 mois pour gérer d'éventuelles pièces complémentaires à fournir (c'est classique). Cela porte le délai d'instruction moyen à 4 mois.
Affichage et recours des tiers
M+10 (10 mois après la signature).⏲
Une fois le permis obtenu il doit être affiché sur le terrain pour permettre à d'éventuels requérants de manifester leur désaccord pendant 2 mois, et 3 mois pour l'administration (cas exceptionnel). Entre l'affichage et les délais de signification (lettre AR) il faut compter 4 mois à date de l'obtention du PC.
Signature finale et paiement
M+15 (15 mois après la signature).⏲
Pas de recours, le promoteur peut acheter et lève donc l'option. La signature et le paiement se font 1 mois après la fin des recours.
En conclusion
15 mois cela peut paraitre long mais comme vous devez l'avoir compris c'est le temps nécessaire pour réaliser les conditions de la vente tout en laissant au promoteur le temps de travailler correctement. Il est inutile de penser par exemple que l'acheteur peut monter un dossier de permis de construire en un mois !
Surtout il faut bien garder à 'esprit l'éléments suivant :
- Ce sont l'ensemble de ces délais et procédures qui font la valeur de votre bien ! Pour le dire autrement si en tant que vendeur vous n'acceptez pas ces délais et les conditions suspensives liées (principalement le sujet du permis de construire) votre terrain ne vaut donc pas le prix qui vous a été proposé. C'est la contrepartie obligatoire de votre vente.
Si vous souhaitez vendre votre terrain rapidement et donc ne pas lier la vente à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, votre terrain vaudra invariablement entre 30 et 50% de moins que le prix proposé dans le cadre de ce process.
