Cœur historique de la Presqu’île, le 1er arrondissement de Lyon conjugue densité urbaine, valeur patrimoniale et rareté foncière. L’essentiel du bâti y est ancien, souvent protégé, avec un tissu très contraint par les règles du PLU et les spécificités topographiques (pentes, alignements, protection patrimoniale…). Les opportunités de développement immobilier y sont donc extrêmement limitées, mais certains projets ciblés peuvent encore émerger.
📌 Un urbanisme figé entre protection et rareté extrême
Le SCOT de l’agglomération lyonnaise inscrit Lyon 1er dans un périmètre à fort enjeu patrimonial et à sobriété foncière renforcée. Le PADD confirme cette orientation avec un objectif de densification qualitative dans le cadre bâti existant.
Le règlement du PLU est très contraignant :
- Les hauteurs sont figées dans la plupart des rues (souvent R+5 ou R+6 en maintien).
- Les secteurs sauvegardés interdisent toute surélévation significative.
- Les divisions sont rares et strictement encadrées.
- Les emprises foncières mobilisables sont quasi inexistantes en secteur central.
🔍 Portrait socio-foncier en quelques données clés
- 🏙️ 97 % des logements sont des appartements, souvent anciens
- 📉 Une part croissante de ménages isolés et de petites surfaces occupées
- 🧓 Une population mixte, avec une part notable de seniors mais aussi d’étudiants
- 🔑 72 % des habitants sont locataires
- 🏗️ Très peu de construction neuve sur les dix dernières années
Prix au m² dans Lyon 1er : un marché tendu et sélectif
Le 1er arrondissement présente un volume de ventes faible, mais avec des prix élevés et des écarts marqués selon la localisation (Croix-Rousse vs. bas des Pentes).
Voici quelques exemples représentatifs des ventes récentes :
- 🏢 Appartement de 139 m² rue Burdeau, vendu 900 000 € (≈ 6 475 €/m²)
- 🏢 Appartement de 114 m² montée Saint-Sébastien, vendu 770 000 € (≈ 6 754 €/m²)
- 🏢 Appartement de 87 m² quai Saint-Vincent, vendu 655 000 € (≈ 7 529 €/m²)
En moyenne, les biens se vendent autour de 5 300 à 5 500 €/m², avec une médiane à 5 000 €/m². 👉 Voir [les étapes d’une vente à un promoteur immobilier] pour mieux comprendre le processus et les conditions.
Permis de construire récents à Lyon 1er : presque rien à signaler
Depuis janvier 2023, seules quelques demandes de permis ont été enregistrées :
🟦 3 demandes pour 1 logement (amélioration ou remplacement de bâti existant)
🟨 1 demande pour 2 à 10 logements (opération de 7 logements en réhabilitation)
🟥 0 demande pour plus de 10 logements
Aucune opération neuve significative n’a été engagée, confirmant la rareté foncière et les contraintes patrimoniales fortes du secteur. Les projets sont principalement des réhabilitations lourdes ou des divisions ponctuelles.
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Quel format pour un projet immobilier à Lyon 1er aujourd’hui ?
Dans un tissu aussi contraint que celui de Lyon 1er, les formats de projet envisageables doivent composer avec le patrimoine, la topographie et les règles d’urbanisme.
- 🧱 Réhabilitation lourde de bâti existant en plusieurs logements qualitatifs
- 🔁 Recomposition d’immeubles anciens avec transformation en T2-T3 plus fonctionnels
- 🧓 Logements adaptés pour seniors en cœur d’îlot avec ascenseur intégré
- 🔄 Requalification ponctuelle en zone mixte (petits lots en RDC ou atelier/logement)
- 🏛️ Division foncière très rare, mais envisageable sur certaines parcelles en frange
👉 L’enjeu est ici de composer avec l’existant, en intégrant au plus tôt les attentes de la collectivité dans le [montage de l’opération avec la mairie].
Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Lyon 1er
📈 Indice d’intérêt pour les promoteurs
⭐⭐☆☆☆☆☆☆☆☆ (2/10)
- Prix de revente élevés, mais marge très faible du fait des contraintes.
- Foncier quasi inexistant : très peu de foncier libre ou mutable.
- Aucun programme neuf en cours ni prévu.
- Risque patrimonial et administratif élevé sur les opérations.
👉 Le secteur est regardé, mais rarement activé par les opérateurs classiques.
🧩 Indice de cohérence territoriale
🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆☆ (3/10)
- Forte pression locative, mais aucune capacité de réponse réglementaire.
- Population diversifiée, besoins variés… et impossibilité d’adaptation.
- Aucun levier foncier dans les documents de planification à court terme.
👉 Lyon 1er incarne la fracture entre besoins urbains et urbanisme figé.
📊 Estimation du foncier par m² de SDP (répartition probable)
Dans un arrondissement aussi contraint que Lyon 1er, les rares projets envisageables se limiteraient à quelques requalifications lourdes ou divisions spécifiques.
Sur la base d’un prix de vente moyen des logements neufs à 8 000 €/m² TTC, on pourrait estimer le foncier à plus de 1 700 €/m² de SDP.
👉 Attention : les terrains réellement constructibles dans ce secteur sont extrêmement rares, et les opérations doivent intégrer de nombreuses contraintes techniques et patrimoniales.
Ces estimations seraient issues d’un raisonnement fondé sur une opération-type de 8 M€ TTC intégrant 30 % de logements sociaux. Elles ne s’appliqueraient qu’à des terrains constructibles ou bâtis à requalifier pouvant accueillir un projet de cette envergure. Chaque situation réelle mérite une analyse foncière spécifique.
👉 La SDP (surface de plancher) correspond à la surface constructible achetée par le promoteur. C’est le critère central pour estimer le prix d’un terrain en contexte de promotion immobilière. Accéder à notre plateforme pour obtenir une analyse foncière personnalisée et connaître la SDP générée par votre terrain.
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