quelle promesse de vente signer avec un promoteur ?

2 types d'accords

Vous avez finalement réussi a vous mettre d’accord avec le promoteur sur le prix de vente, les différentes conditions et vous êtes maintenant convaincu du choix de votre partenaire pour la vente de votre terrain. Il ne reste donc plus qu’a contractualiser vos accords et à signer la promesse de vente chez votre notaire. Pour peu que vous soyez (mal ?) conseillé vous hésitez entre une promesse unilatérale ou une promesse synallagmatique pour vous engager.

Laquelle signer ?

La promesse unilatérale de vente

C’est le choix proposé/imposé par les promoteurs immobiliers dans 95% des cas et certains des promoteurs refuseront systématiquement de signer une autre promesse que celle-ci.

Pour faire simple et sans rentrer dans des considérations juridiques complexes la promesse de vente oblige le vendeur à vendre mais n’oblige pas l’acheteur à acheter ! Cela peut paraître étrange voir largement désavantageux pour le vendeur mais il faut s’attarder sur le pourquoi du comment.

Evidemment dans le cadre de cette promesse le vendeur s’oblige à ne pas consentir de droits sur son terrain tout au long de sa durée. C’est normal ! Le vendeur ne peut ni décider de ne plus vendre, ni vendre à quelqu’un d’autre.

L’acheteur lui, et même si toutes les conditions suspensives sont levées, peut finalement décider à la toute fin de ne pas acheter le terrain ou la maison du vendeur ! Si toutes les conditions suspensives ont été levées il devra alors au vendeur l’indemnité d’immobilisation.

La promesse synallagmatique de vente

Elle reste très rare. La différence avec une promesse unilatérale repose sur le fait que si toutes les conditions suspensives sont levées la vente est réputée acquise et l’acheteur ne peut pas se désister.

Pourquoi les promoteurs se refusent-ils à signer ce document ? Il faut tout simplement comprendre les délais avec lesquels vivent les promoteurs lorsqu’ils montent les opérations immobilières. Lorsque vous signez une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) il se passe environ 15 à 20 mois entre le moment de la négociation et de la levée de toutes les conditions suspensives. De fait le prix de vente a été fixé dès le départ sur la base d’un projet qui commencera à se concrétiser presque 2 ans plus tard ! Et si le marché de l’immobilier change complétement de paradigme il vaut mieux pouvoir annuler l’opération que d’être forcé de perdre de l’argent.

Conclusion : Quel choix faire ?

Et bien le choix n’est pas si compliqué que ça et contre-intuitif pour le vendeur mais chez LANDUP nous conseillons presque toujours aux propriétaires de signer une promesse unilatérale de vente plutôt qu’un compromis de vente (synallagmatique).

La raison est la suivante :

Si vous signez un compromis de vente vous n’êtes plus propriétaire de votre bien, bien que vous n’ayez pas encore été payés du prix. Si à la fin de toutes les échéances et de la levée des conditions suspensives le promoteur décide finalement de ne pas acheter et bien il ne peut pas et il faut se remettre au parcours judiciaire pour faire constater la vente. Et pendant ce temps-là vous ne disposez plus de votre bien !

Et cela peut durer quelques années pendant lesquelles vous n’êtes plus propriétaire d’un bien que vous avez vendu mais dont vous n’avez pas toucher le paiement ! Le risque et le préjudice possible sont dès lors énormes, sachant qu’à ce stade si le promoteur ne veut pas payer c’est sans aucun doute parce qu’il serait très dangereux de dommageable pour lui de le faire. Donc autant faire trainer quelques années et jouer au rapport de force avec le propriétaire qui ne peut donc pas jouir de son bien ni même le revendre à quelqu’un d’autre

En revanche si vous avez signé une promesse de vente et que le promoteur ne tient pas ses engagements aux dates butoirs (notamment la levée d’option pour acheter) et bien le simple non-respect de l’échéance suffit à annuler les accords. Vous redevenez du coup libre de jouir de votre bien comme il vous souhaite et de la vendre ailleurs.

En somme la promesse unilatérale de vente n’apporte pas moins de garantie de vendre mais elle vous assure de ne pas tomber dans un gouffre juridique dangereux. Si le promoteur ne veut pas vous acheter votre terrain, quelque soit la forme de l’accord, il ne vous l’achètera pas…