Tout savoir sur le contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière est un outil juridique très répandu dans le secteur de l'immobilier. Il permet à un propriétaire de faire construire un programme immobilier sur son terrain, en déléguant la gestion du projet à un promoteur immobilier. Ce contrat prend la forme d’un mandat et engage la responsabilité du promoteur, jusqu’à l’achèvement des travaux. Il s’adresse aux propriétaires fonciers qui souhaitent optimiser leur patrimoine immobilier. Vous envisagez de signer un contrat de promotion immobilière ? Voici toutes les informations à prendre en compte avant de vous engager.

Qu’est-ce qu’un contrat de promotion immobilière ?

Il existe de nombreuses façons d’exploiter votre patrimoine immobilier. Si vous pouvez simplement vendre votre maison à un promoteur, vous pouvez aussi rester propriétaire de votre bien, et confier la construction d’un projet immobilier à un professionnel. C’est tout l’objet du contrat de promotion immobilière.

Un mandat pour construire un ou plusieurs bâtiments neufs

Le contrat de promotion immobilière (CPI) permet à un particulier de faire construire un programme immobilier sur son terrain, sans avoir à supporter le montage de l’opération ou la gestion des travaux.

Il est défini à l’article 1831-1 du Code civil, qui lui attribue les caractéristiques suivantes : 

• Un contrat conclu entre deux parties : le promoteur immobilier et le propriétaire du terrain, appelé maître d’ouvrage ;
• La construction d’un ou plusieurs bâtiments neufs ;
• Le versement d’une rémunération par le maître d’ouvrage, au bénéfice du promoteur.

Le promoteur immobilier doit effectuer toutes les démarches juridiques (négocier et signer les contrats avec les entreprises pour l’exécution des travaux), financières (recherche de financement) et administratives (obtention du permis de construire). 

CPI, CCMI et VEFA : comment ne plus les confondre ?

CPI, CCMI et VEFA, vous connaissez ces termes, sans savoir les différencier ? Voici quelques informations pour vous aider à y voir plus clair. 

En signant un contrat de promotion de promotion immobilière, le maître d’ouvrage reste propriétaire du foncier. Il délègue simplement la gestion et la mise en oeuvre de l’opération à un prestataire, moyennant une rémunération fixée à l’avance. L'absence de transfert de propriété le différencie des autres contrats de ce type, comme la Vefa ou le CCMI, même si ce n'est pas le seul critère à prendre en compte. Le promoteur agit au nom du maître d'ouvrage, il n'est qu'un intermédiaire entre le propriétaire et les entreprises.

Le contrat de construction de maison individuelle ou CCMI s’adresse principalement aux particuliers qui souhaitent construire une maison neuve, en vue de la louer ou pour en faire leur résidence principale ou secondaire. Le propriétaire achète d’abord le foncier, avant de faire appel à un professionnel pour la construction du bâtiment. Contrairement au promoteur, le constructeur prend personnellement en charge la réalisation des travaux (même s'il peut faire appel à des sous-traitants).

La vente en l’état futur d’achèvement ou Vefa est un contrat qui permet à une personne d’acquérir progressivement la propriété d’un bien immobilier, au fur et à mesure de sa construction. Le versement du prix convenu entre les parties s’effectue par tranches successives, selon l’état d’avancement des travaux. Lors de la conclusion du contrat, le promoteur est propriétaire du terrain et il agit en son nom et pour son propre compte.

Le régime juridique du contrat de promotion immobilière

Les contrats de promotion immobilière peuvent concerner tous types d’opérations immobilières, de la construction de locaux professionnels à la réalisation de logements neufs ou de programmes mixtes. Mais si le programme comprend une partie habitation, les règles applicables sont plus strictes. 

Comment conclure un contrat de promotion immobilière ?

Lorsque le CPI porte sur la construction de locaux professionnels (commerces, bureaux, locaux artisanaux, etc.), il est encadré par les règles issues du droit des obligations. On parle de contrat en secteur libre. Lorsque le CPI concerne une opération de logements ou un programme mixte comprenant des logements, des mesures spécifiques s’appliquent. On parle alors de contrat de promotion immobilière en secteur protégé.

Comme tous les contrats, les CPI doivent être négociés et exécutés de bonne foi. Ils doivent avoir recueilli le consentement éclairé du promoteur et du maître d’ouvrage.

Le CPI en secteur protégé est beaucoup plus encadré que le CPI en secteur libre. Les articles L.221-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. 

Le contrat de promotion immobilière ne peut pas résulter d’un accord oral. Sous peine de nullité, la loi impose qu’il soit rédigé par écrit, et qu’il fasse l‘objet d’une publication au service de publicité foncière (anciennement le service de conservation des hypothèques). 

Quelles sont les mentions obligatoires à intégrer au CPI en secteur protégé?

Pour être juridiquement valable, le CPI en secteur protégé doit contenir toutes les mentions énumérées par l’article L.222-3 du Code de la construction et de l’habitation. Il doit préciser : 

• La situation et la superficie du terrain sur lequel seront édifiées les constructions ;
• La nature de l’opération projetée et les caractéristiques des futurs bâtiments ;
• Les devis et les conditions d’exécution des travaux ;
• Le prix convenu entre le promoteur et le maître d’ouvrage, et les modalités de révision du prix initial ;
• Le mode de financement et les modalités de règlement en fonction de l’avancement des travaux (paiement obligatoire par tranche, et non à la signature du contrat) ;
• La rémunération du promoteur immobilier, indépendamment du prix convenu pour la réalisation des travaux ;
• Le délai de livraison du programme neuf ;
• La garantie de bonne exécution du contrat, supportée par le promoteur.

En cas d’oubli d’une mention obligatoire, le contrat de promotion immobilière n’est pas opposable. 

L’exécution du contrat : garanties, droits et devoirs des parties

La signature d'un contrat de promotion immobilière s'accompagne d'un certain nombre de garanties et d'obligations, destinées à assurer la bonne exécution du CPI.

Quelles sont les garanties prévues dans un contrat de promotion immobilière ?

Le contrat de promotion immobilière doit inclure un certain nombre de garanties, destinées à protéger le maître d’ouvrage contre les problèmes d’exécution du contrat. 

La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, porte sur l’ensemble des équipements dissociables de la construction (fenêtres, portes, cloisons, robinetterie, balcons, etc.). Pendant deux ans, les équipements défaillants doivent être remplacés aux frais du promoteur.

La garantie décennale couvre l’ensemble des vices de construction, des malfaçons et des dommages qui pourraient remettre en cause la solidité du bâtiment, pour 10 ans. Elle fait partie des garanties indissociables des constructions neuves. 

La garantie financière d’achèvement est en quelque sorte une caution financière. Elle est délivrée par une banque ou une compagnie d’assurance, et intervient en cas de défaillance financière du promoteur. S’il ne peut plus payer pour la construction du programme, le garant prend le relais et paie à sa place. Pour le propriétaire du terrain, c’est l’assurance que les travaux seront bien réalisés même si le promoteur immobilier rencontre des difficultés financières.

Grande absente du contrat de promotion immobilière : la garantie de parfait achèvement. Présente dans les CCMI, elle n’est pas obligatoire pour les CPI. Toutefois, le promoteur immobilier doit souscrire une assurance dommage-ouvrage, qui peut intervenir en cas de litige relatif à l’exécution des travaux. 

Les droits et devoirs du promoteur et du maître d’ouvrage 

Le promoteur immobilier est tenu de livrer l’opération immobilière dans les délais fixés par le CPI, au prix convenu avec le maître d’ouvrage. La révision du prix doit respecter les termes du contrat, et ne pas dépasser le seuil prévu. 

De son côté, le maître d’ouvrage a également des devoirs. Il doit payer le prix convenu et respecter le calendrier de paiement par tranche fixé au contrat. Il doit également verser au promoteur la rémunération prévue dans le CPI.

Si le promoteur immobilier n’a pas le droit de céder le CPI sans l’accord du propriétaire, le maître d’ouvrage peut le faire de façon unilatérale, en cas de vente du terrain à un tiers. Il ne sera cependant pas libéré de toutes ses obligations. Si le nouveau maître d’ouvrage ne paie pas le promoteur, l’ancien propriétaire doit le faire à sa place.

Vous avez du foncier disponible ? Le contrat de promotion immobilière n’est pas la seule option à envisager. 

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Vos questions

Qu’est-ce qu’un contrat de promotion immobilière ?

Un contrat de promotion immobilière est un mandat par lequel un propriétaire foncier, appelé maître d’ouvrage, confie la réalisation d’une opération immobilière sur son terrain à un promoteur immobilier. Le CPI ne concerne pas seulement la construction de bâtiments neufs, il comprend le montage administratif, juridique et financier du projet immobilier.

Quelle est la différence entre la Vefa et le contrat de promotion immobilière ?

La Vefa, ou vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel une personne acquiert progressivement la propriété d’un logement en cours de construction. Il en devient pleinement propriétaire à l’achèvement des travaux. À l’inverse, le contrat de promotion immobilière n’implique aucun transfert de propriété. Le promoteur immobilier agit pour le compte du maître d’ouvrage, en contrepartie d’une rémunération.

Qu’est-ce que le secteur protégé du logement ?

L’expression "secteur protégé du logement" désigne le régime spécial applicable à la construction de logements ou de programmes mixtes (habitation + usage professionnel) par le biais d’un contrat de promotion immobilière ou d’une Vefa. Les règles applicables à ces programmes sont mentionnées aux articles L.222-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Quelles sont les garanties prévues dans le contrat de promotion immobilière ?

Le contrat de promotion immobilière prévoit plusieurs clauses spécifiques, destinées à protéger les parties. Il contient notamment une garantie biennale et une garantie décennale. En revanche, le CPI ne contient pas de garantie de parfait achèvement.