Sursis à statuer sur un permis de construire : quelles conséquences ?

Le sursis à statuer est une procédure utilisée en urbanisme afin de suspendre temporairement l’instruction d’une demande de permis de construire. Il permet à la mairie de ne pas se prononcer sur l'autorisation dans le délai imparti, souvent dans l'attente d'une modification du plan local d'urbanisme (PLU). Loin d’être anodine, cette décision peut compromettre la mise en œuvre de votre future opération d’aménagement ou de construction.

Pour autant, le sursis à statuer ne signifie pas forcément que votre projet n’est pas réalisable. Vous souhaitez connaître les effets du sursis à statuer sur le permis de construire ? Landup vous explique tout ce que vous devez savoir dans ce nouvel article.

Qu’est-ce qu’un sursis à statuer en droit de l’urbanisme ?



Le sursis à statuer désigne la procédure par laquelle l’autorité administrative peut suspendre l'analyse d’une demande d'autorisation d’urbanisme et sortir du délai légal d’instruction. Elle permet au service instructeur, souvent la mairie, de reporter sa décision à une date ultérieure. Il s’agit d’une procédure exceptionnelle, strictement encadrée par le Code de l’urbanisme.

La procédure de sursis à statuer fait néanmoins l’objet de plusieurs articles dans le Code de l’urbanisme. Elle permet à l’autorité administrative compétente pour la délivrance des autorisations d’urbanisme de suspendre légalement sa décision sur une demande en cours d’instruction.

Il s’agit donc d’un report de l’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme, qui permet à la commune de ne pas se prononcer sur la faisabilité d’un projet dans l’immédiat. 

Il est possible de suspendre l’instruction de n’importe quel type d’autorisation d’urbanisme : permis de construire, déclaration préalable de travaux, permis d’aménager et permis de démolir.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Élan en 2018, le risque de sursis à statuer doit apparaître dans un certificat d’urbanisme. L’article 59 de la loi précise en effet que lorsqu’un sursis à statuer pourrait être opposé à une demande de permis ou à une déclaration préalable, le périmètre ou l’opération à l’origine de ce risque doit être explicitement mentionné dans le certificat d’urbanisme.

Les conditions de mise en œuvre d’un sursis à statuer

Le sursis à statuer peut être assimilé à une procédure de sauvegarde, qui bouleverse la procédure d’instruction classique d’une demande d’autorisation d’urbanisme. Pour le demandeur, il s’agit d’une véritable entrave, qui peut remettre en cause tout un projet. À ce titre, elle fait l’objet d’un cadre légal rigoureux.

Une décision au nom de l’intérêt commun

Pour pouvoir surseoir à statuer, l’autorité administrative (commune, intercommunalité, État) doit respecter plusieurs règles. Elle ne peut utiliser cet outil que pour préserver l’intérêt commun, c’est-à-dire lorsque l’octroi de l’autorisation d’urbanisme risque de compromettre un projet porté par la mairie, l’intercommunalité, ou l’État.

Par ailleurs, la mairie ne peut pas vous opposer un sursis à statuer sans motif légitime et sérieux. Votre projet ne doit pas se contenter d’être situé dans un périmètre de sursis à statuer. La mise en œuvre des travaux doit être de nature à entraver le futur projet porté par la mairie (ou l’autorité administrative compétente). 

L’arrêté qui acte la suspension de l’instruction doit détailler les motifs qui ont incité l’administration à surseoir à statuer. Il doit intervenir pendant le délai d’instruction du permis de construire. Il précise obligatoirement la durée de la suspension, qui ne peut excéder deux ans.

Les cas de recours au sursis à statuer

Les cas de recours au sursis à statuer sont énumérés par le Code de l’urbanisme. Ainsi, l’administration peut surseoir à statuer sur votre demande de permis de construire si : 

• Le projet se situe dans le périmètre d’une ZAC (zone d’aménagement concerté) ;
• L’exécution des travaux est susceptible d’entraver l’évolution du plan local d’urbanisme (PLU) telle qu’elle a été engagée avant le dépôt de la demande de permis ;
• Le projet se situe au sein d’une opération d’intérêt national (OIN) ;
• Le terrain est situé dans un futur parc national et les travaux sont susceptibles de porter atteinte au site en instance de protection ;
• Le projet se situe dans le périmètre d’une déclaration d’utilité publique (DPU), dès l’ouverture de l'enquête publique ;
• La future construction risque de faire obstacle ou de rendre plus onéreuse l’exécution de travaux publics ou la mise en œuvre d’une opération d’aménagement. 

Attention, cela ne signifie pas que tous les projets qui sont situés dans l’un de ces périmètres feront obligatoirement l’objet d’un sursis à statuer. L’opportunité de reporter l’instruction de la demande de permis de construire est laissée à la libre appréciation de l’autorité administrative. 

Les effets du sursis à statuer sur le permis de construire 

Lorsque vous attendez impatiemment la réponse de la mairie sur votre demande de permis de construire et que vous recevez une décision de sursis à statuer, la déception est grande. Il s’agit d’une décision opposable, qui suspend automatiquement l’instruction de votre dossier.

La suspension de la procédure d’instruction du permis de construire

L’instruction d’une demande de permis de construire obéit à une procédure bien précise. À compter du dépôt du dossier, l’autorité administrative compétente dispose d’un délai légal pour répondre au demandeur. 

Pour un particulier qui construit sa propre maison, ce délai est compris entre 2 et 3 mois. Pour un promoteur immobilier qui construit un programme neuf, ce délai est au moins de 3 mois, mais il peut atteindre 4 mois, voire 5 si l’opération comprend des commerces ou tout autre établissement recevant du public.

À l’issue de la période d’instruction, le silence de l’administration vaut très souvent accord tacite. Mais le sursis à statuer vient interrompre l’instruction, et empêche la survenue d’une décision tacite. Dès que l’arrêté est signé par le maire ou le président de l’intercommunalité, le délai d’instruction ne court plus. 

Pendant toute la période de sursis à statuer, vous ne pouvez pas avancer sur votre projet. Si cette décision n’équivaut pas à un refus, elle constitue à un obstacle temporaire à l’exécution des travaux. 

Quelle issue à l’expiration du délai de sursis à statuer ?

L’expiration du délai de sursis à statuer intervient au plus tard deux ans après la date de la décision. Mais l’instruction du dossier laissé en suspens n’est pas automatique. Vous devez confirmer que votre projet est toujours d’actualité, et que vous maintenez votre demande de permis de construire.

Vous disposez d’un délai fixe (souvent deux mois) après l’expiration du sursis à statuer pour solliciter l’instruction du permis de construire. Légalement, ce délai doit être inscrit dans l’arrêté de sursis à statuer, comme le mentionne l’article R.424-9 du Code de l’urbanisme. Passé ce délai, vous devrez déposer une nouvelle demande de permis de construire. 

L’instruction du permis de construire se déroule dans des conditions normales. La mairie transmet le dossier aux services externes associés, et peut solliciter le dépôt de pièces complémentaires. Si le projet est conforme au PLU, il pourra faire l’objet d’un arrêté d’octroi.

Quels recours contre une décision de sursis à statuer ? 

Le demandeur du permis de construire a la possibilité de contester la décision de sursis à statuer et remettre en cause sa validité. Il peut saisir le juge administratif et former un recours pour excès de pouvoir s’il pense avoir identifié un motif d’illégalité. Si la décision de la mairie de surseoir à statuer est sans fondement, le juge peut l’annuler. La demande de permis de construire devra alors être instruite selon la procédure habituelle.

Le propriétaire du terrain, qu’il soit ou non à l’origine de la demande de permis de construire, peut mettre en demeure l’autorité administrative à l’origine du sursis à statuer et lui demander d’acheter son terrain. 

Si vous avez signé une promesse de vente avec un promoteur immobilier, et que sa demande de permis de construire a fait l’objet d’un sursis à statuer de la part de la mairie, cela risque fortement de compromettre la vente. Et pour cause : l’obtention du permis de construire fait partie des conditions suspensives incontournables lors d’une vente à un promoteur immobilier. 

Pour compenser l’échec de la vente, vous pouvez mettre la mairie en demeure d’acquérir votre terrain à la place du promoteur. 

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Vos questions 

Qui peut opposer un sursis à statuer à une demande de permis de construire ?

L’autorité compétente pour opposer un sursis à statuer à une demande de permis de construire est celle en charge de l’instruction des autorisations d’urbanisme. Il peut s’agir du maire de la commune, du président de l’intercommunalité ou du préfet au nom de l’État.

Peut-on contester un sursis à statuer ?

Oui il est possible de contester la validité d’une décision de sursis à statuer. Vous pouvez saisir le juge administratif et former un recours pour excès de pouvoir. Si l’administration a pris une décision entachée d’illégalité, le juge peut annuler l’arrêté de sursis à statuer.

Est-ce qu’une décision de sursis à statuer équivaut à un refus de permis de construire ?

Non, le sursis à statuer n’équivaut pas à un refus de permis de construire. Il a simplement pour effet de suspendre l’analyse du projet, si l’autorité administrative estime que celui-ci est de nature à compromettre la réalisation d’une opération d’intérêt général (opération d’aménagement, modification du PLU, etc.).

L’instruction de mon permis de construire a été suspendue par la mairie, combien de temps dois-je attendre pour avoir une réponse définitive ?

Le sursis à statuer peut suspendre l’instruction d’une autorisation d’urbanisme pendant deux ans maximum. Passé ce délai, le demandeur peut solliciter l’instruction de sa demande de permis de construire ou de sa déclaration préalable de travaux.