Quelles sont les démarches à effectuer pour rendre un terrain constructible ?

Toutes les clés pour transformer un terrain non constructible en terrain constructible !

Les caractéristiques d’un terrain constructible

Un terrain constructible est une parcelle sur laquelle vous pouvez édifier une ou plusieurs constructions neuves. En droit français, la notion de constructibilité est plutôt complexe à appréhender, elle dépend de nombreux paramètres. 

Pour être constructible, un terrain doit posséder les caractéristiques suivantes : 

• Il doit être viabilisé ou viabilisable ;
• Il doit respecter les critères établis par le plan local d’urbanisme (PLU) pour accueillir une construction neuve ;
• Il ne doit pas être situé dans la zone d’inconstructibilité d’un secteur à risques, protégé par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques ;
• Il doit être accessible depuis une voie ou une emprise publique.

Il est important de comprendre que la constructibilité d’un terrain s’apprécie en fonction d’un projet donné. La plupart des terrains possèdent en réalité une constructibilité limitée. Ils peuvent accueillir certaines catégories de bâtiments, mais pas toutes.

C’est le cas des terrains situés dans la zone agricole du PLU : vous ne pouvez pas construire de nouvelle maison, sauf si elle permet de loger l’exploitant des terres agricoles. En zone naturelle, les nouveaux logements sont interdits, mais il est possible de créer des aménagements de loisirs, sous conditions.

Par ailleurs, l'inconstructibilité peut ne concerner qu'une fraction du terrain. Cela arrive lorsqu'une unité foncière se retrouve à cheval sur deux zones du PLU (une partie en zone urbaine et l'autre en zone naturelle par exemple), ou si un espace vert protégé a été instauré à l'emplacement de votre jardin. Dans ce cas, vous conservez la possibilité de construire sur votre terrain, tant que le futur bâtiment se situe en dehors de la zone d'inconstructibilité.

Les démarches à effectuer pour viabiliser ou désenclaver un terrain 

Vous êtes propriétaire d’un terrain non constructible parce qu’il est enclavé ou non viabilisé ? Voici comment le rendre constructible. 

Terrain enclavé : comment le rendre accessible depuis une voie publique  ?

Un terrain est considéré comme enclavé lorsqu’il ne possède aucun accès, direct ou indirect, à la voie publique et qu'il est entouré de parcelles privées. Si vous possédez un terrain enclavé, sachez cependant que cette situation n’est pas irrémédiable. 

En tant que propriétaire, vous êtes automatiquement titulaire d’un droit de passage sur le terrain voisin. Mais attention, cela ne vous donne pas tous les droits ! Pour limiter les tensions, le mieux est de cadrer les choses en créant une servitude en bonne et due forme.

Vous pouvez rédiger un accord sous seing privé, ou le faire authentifier par un notaire. Cet accord doit mentionner l’emplacement de la servitude de passage, qui doit être le moins dommageable possible, et l’indemnisation prévue au bénéfice du voisin.

Cette clarification est d’autant plus nécessaire que vous devrez justifier de l’existence et de l’emplacement de ce droit de passage pour déposer une demande de permis de construire. La mairie peut en effet refuser votre dossier au titre de l’article R.111-5 du Code de l’urbanisme, si elle estime que le terrain n’est pas correctement desservi par une voie publique. 

Comment viabiliser votre terrain pour le rendre constructible ?

La viabilisation est une étape incontournable pour rendre un terrain constructible. Elle correspond aux travaux à effectuer pour préparer votre parcelle à accueillir une construction. 

Pour être constructible, votre terrain doit en effet être raccordé : 

• Au réseau d'eau potable ;
• Aux réseaux publics de distribution de gaz et d’électricité ;
• Au réseau d'assainissement collectif ;
• À la fibre optique et au réseau de téléphonie.

Avant de procéder à ces travaux, la première chose à faire est de demander un certificat d’urbanisme à la mairie. Cela vous permettra de confirmer qu’à l’issue des travaux de viabilisation, votre terrain sera bien constructible. Par ce bais, vous obtiendrez également des informations précieuses, relative au zonage du PLU, aux servitudes d'utilité publique qui grèvent potentiellement votre terrain, et à l'emplacement des réseaux les plus proches.

Ensuite, vous devez prendre contact avec les gestionnaires des différents réseaux, et leur transmettre les documents nécessaires pour planifier les travaux de raccordement. N’oubliez pas d’anticiper le coût des travaux et les délais d'intervention des techniciens afin d’en tenir compte pour construire votre projet immobilier.

Demander une modification ou une révision du PLU : est-ce vraiment possible  ?

Lorsque l’inconstructibilité de votre terrain relève d’une disposition du plan local d’urbanisme, la situation est plus compliquée. Dans ce cas, la seule issue est de solliciter une modification, voire une révision du PLU. 

Quand demander une modification ou une révision du PLU ?

Le plan local d'urbanisme est un outil d’aménagement et de développement élaboré à l’échelle d’un territoire. Il contient des règles prises dans l’intérêt général, au détriment de l’intérêt personnel des propriétaires fonciers. 

De prime abord, il peut sembler incompatible d’obtenir que ce PLU soit modifié afin de rendre une parcelle privée constructible. Même si c’est rare, ce n’est pas impossible. Évidemment, vous devez avoir de solides arguments juridiques pour obtenir gain de cause. Le seul fait de vouloir construire votre maison n’est pas un motif recevable. 

Dans certains cas, l’emplacement géographique de votre terrain, une rupture d’équité avec les propriétaires voisins ou la nature de votre projet (logement sociaux, projet d'intérêt collectif, etc.)peuvent justifier une évolution du contenu du PLU.

La procédure à suivre pour réviser ou modifier un PLU

L’évolution d’un document d’urbanisme peut se faire selon différentes procédures. Plus rapide et moins contraignante, la procédure de modification concerne les adaptations mineures, sans impact sur les orientations générales du PLU. 

La révision, présentée dans l’article L.123-13 du Code de l’urbanisme, concerne les modifications qui impactent significativement le projet d'aménagement et de développement du PLU, celles qui modifient les droits à construire des propriétaires ou qui altèrent la superficie d’une zone naturelle ou forestière.

Dans les deux cas, vous devez adresser un courrier à la mairie, en exposant vos arguments. Par exemple, vous pouvez expliquer pourquoi le classement de votre terrain en zone agricole vous paraît illogique, alors que ceux des propriétaires voisins sont classés en zone urbaine. Si votre requête est jugée recevable, elle sera intégrée à une future modification du PLU. 

Attention, le conseil municipal (ou le conseil communautaire selon les cas) ne peut pas décider de façon arbitraire de modifier le PLU. La modification comme la révision obéissent à une procédure longue et très encadrée. La nouvelle version du PLU sera présentée aux habitants via une enquête publique. Vous devrez patienter jusqu’à 24 mois pour obtenir la révision du PLU et devenir propriétaire d’un terrain constructible. 

Si votre demande est refusée, vous avez toujours la possibilité de déposer un recours contentieux à l’encontre du PLU. Une procédure longue et coûteuse, et dont l’issue est tout aussi incertaine.

Terrain inconstructible : qu’est-ce que ça implique ?

Être propriétaire d’un terrain non constructible a plusieurs conséquences. Interdiction de construire de nouveaux bâtiments, difficultés à vendre, voici tout ce que ça implique.

Un refus de permis de construire (presque) assuré

Par définition, un terrain non constructible ne peut plus accueillir de nouvelles constructions. Autrement dit, si vous envisagez de déposer un permis de construire pour aménager une dépendance ou construire de nouveaux logements, vous pouvez y renoncer tout de suite. Votre projet sera presque assurément refusé par la mairie. 

Si votre terrain inconstructible accueille déjà des constructions, vous n’aurez pas forcément à les démolir. Lorsque celles-ci ont été régulièrement édifiées et validées par un permis de construire antérieur, vous pouvez les conserver en l’état et les entretenir. Vous pouvez également les rénover.

Attention, si vous installez des constructions neuves sur une parcelle inconstructible, vous vous serez en situation d’infraction. Le Code de l’urbanisme prévoit diverses sanctions, de l’amende à la démolition, en passant par une peine d’emprisonnement dans les cas les plus graves.

Un investissement immobilier à long terme ?

Acheter un terrain nu non constructible peut aussi être un investissement immobilier à long terme. Ces terrains se vendent en effet beaucoup moins cher que les parcelles constructibles. 

Comme nous l’avons vu, le zonage du PLU n’est pas figé. Il est amené à évoluer en fonction des lois votées et de la politique d’aménagement du territoire de la commune. Un terrain non constructible aujourd’hui le sera peut-être demain (et inversement). 

Un terrain non constructible peut donc représenter une opportunité de placer votre argent et d’investir dans l’immobilier, en misant sur une évolution de la réglementation à plus ou moins long terme. Avec, à la clé, une plus-value à la revente.

Un terrain plus difficile à vendre 

Pour de nombreux acheteurs, la valeur d’un terrain dépend de sa mutabilité, et donc de sa constructibilité. Lorsque le terrain n’est pas encore bâti, la question ne se pose pas : beaucoup ne seront tout simplement pas intéressés, puisqu’ils ne sauront pas quoi en faire. 

Si le terrain est déjà bâti, son inconstructibilité ne constitue pas un obstacle à la vente, mais c’est un bon levier de négociation pour l’acquéreur. Le prix de vente du bien risque d’être minoré par rapport au prix du marché.

Pour autant, un terrain inconstructible n’est pas forcément invendable. S’il accueille déjà une belle maison et des aménagements confortables, son inconstructibilité ne sera pas un frein à l’achat. Au contraire, même, dans certaines zones naturelles offrant un cadre de vie privilégié, ces biens sont particulièrement rares et prisés. Dans ce cas, l’effet inverse se produit : ces propriétés anciennes, édifiées dans des parcs naturels devenus inconstructibles, se vendent souvent à prix d’or.

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Vos Questions 

Mon terrain est situé dans la zone naturelle du PLU, est-il forcément inconstructible ?

Un terrain situé en zone naturelle n’est pas totalement inconstructible, mais il génère des droits à construire limités. Les nouveaux logements y sont interdits, de même que la plupart des locaux professionnels. Il est cependant possible de construire des équipements de loisirs, dans le respect du règlement applicable à cette zone.

Quel est le délai pour rendre un terrain constructible ? 

Le délai d’attente pour rendre un terrain constructible dépend de la nature des démarches à effectuer. Si vous devez effectuer des travaux de viabilisation, vous devrez patienter quelques mois. Mais si une modification ou une révision du PLU est nécessaire, le délai d’attente peut atteindre 24 mois.

Mon terrain est inconstructible, puis-je quand même le vendre ? 

Oui, il est tout à fait possible de vendre un terrain non constructible. Vous devez cependant être totalement transparent avec l’acquéreur, et ne pas lui dissimuler le caractère inconstructible de la parcelle.