Faut-il borner un terrain avant de vendre ?

Une sécurité pour le vendeur comme pour l'acheteur !

Bornage d’un terrain : qu’est-ce que ça implique ?

Borner un terrain consiste à en déterminer les contours, afin de les fixer légalement. Cette opération permet à un propriétaire de connaître les limites exactes de sa propriété. Elle a une valeur officielle. S’il n’est pas toujours obligatoire pour vendre un terrain, le bornage est incontournable dans certaines situations bien précises.

Définition du bornage d’un terrain 

Le bornage désigne l’acte permettant d’identifier et de fixer les limites séparatives physiques d’un terrain. Il concerne uniquement les limites situées entre deux parcelles privées contiguës. Il nécessite de procéder à un relevé à l’aide de bornes matérielles, sou forme des piquets plantés dans le sol. 

Le bornage sert à confirmer les contours d’un terrain, mais il ne permet pas de rectifier une limite séparative. Si les propriétaires souhaitent modifier une limite séparative à l’issue du bornage, ils doivent procéder à un transfert de propriété. Cet acte doit alors être réalisé devant un notaire.

Le bornage est évoqué dans plusieurs articles du Code civil, notamment à l’article 646.

Les cas de recours obligatoire au bornage

En principe, le bornage d’un terrain n’est pas obligatoire pour vendre. D’ailleurs, le plan de bornage ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique (DDT) à remettre aux acquéreurs potentiels avant une visite.

Il existe néanmoins des exceptions. La loi vous oblige à borner votre parcelle avant de vendre dans les cas suivants : 

• Votre terrain est situé dans un lotissement ayant fait l’objet d’un permis d’aménager ;
• Votre terrain est issu d’une division foncière réalisée dans le cadre d’une ZAC (zone d’aménagement concerté) ;
• Votre parcelle est située dans une opération d’aménagement foncier réalisée par une association foncière urbaine.

En dehors de ces situations, le bornage est donc facultatif. Pour vendre à un promoteur immobilier comme à un particulier, il est néanmoins fortement recommandé. Il vous aider à réduire le risque de contentieux..

Comment se déroule une opération de bornage ?

Le bornage est une procédure légale. Il doit obligatoirement être réalisé par un géomètre-expert, de manière contradictoire. Il donne lieu à la pose de bornes sur le terrain, afin d’établir un plan de bornage et un procès-verbal d’abornement.

Le géomètre-expert, le seul professionnel habilité pour borner votre terrain

Même si vous et votre voisin êtes d’accord pour effectuer un bornage à l’amiable, vous ne pouvez pas le réaliser vous-même. Le bornage est une procédure juridique officielle, qui doit obligatoirement être menée par un expert compétent.

Le géomètre-expert exerce une profession libérale réglementée. Son statut est défini par la loi du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts.

Il est le seul professionnel habilité à effectuer un bornage contradictoire et à établir le procès-verbal d’abornement. Il dispose d’un monopole pour accomplir des relevés topographiques et réaliser les plans correspondants. 

La procédure contradictoire de bornage 

La procédure de bornage est nécessairement contradictoire. Elle doit être portée à la connaissance des propriétaires des terrains concernés, afin qu'ils puissent émettre des remarques sur le rapport du géomètre. 

Il faut distinguer : 

• Le bornage à l’amiable ;
• Le bornage judiciaire. 

Le bornage à l’amiable est réalisé lorsque les propriétaires concernées sont tous d’accord pour procéder au relevé. Dès qu’il a obtenu l’accord de son voisin, le propriétaire à l’initiative du bornage peut faire intervenir un géomètre-expert qui fixe la séparation physique entre les deux propriétés, en la matérialisant avec des bornes. Le géomètre rédige ensuite le procès-verbal d’abornement, et le fait signer aux deux propriétaires. 

Le bornage judiciaire intervient lorsque le voisin s’oppose au relevé. Le propriétaire peut alors saisir un conciliateur de justice ou un médiateur. En cas d’échec des négociations, il est nécessaire de déposer une demande auprès du tribunal judiciaire. 

Si votre propriété comporte plusieurs limites séparatives, vous devez effectuer un bornage contradictoire avec chacun de vos voisins.

Le contenu du procès-verbal d’abornement 

Le procès-verbal d’abornement est un document particulièrement important pour le propriétaire d’un terrain. Il est élaboré au cours de la procédure de bornage et il fixe les limites définitives, matérielles et légales de la propriété.

Ce document officiel est établi par le géomètre afin de donner une valeur juridique au relevé qu’il vient d’effectuer. Il atteste de la consistance d’un terrain et fixe sa superficie et ses limites. 

Cette opération aboutit à la réalisation d’un plan, remis aux propriétaires des parcelles concernées. Contrairement à un plan de cadastre, le plan de bornage est un document juridique, il a aussi une valeur officielle. Il est opposable au tiers lorsqu’il a fait l’objet de mesures de publicité foncière, et il ne peut plus être contesté dès qu’il est signé par les parties concernées.

Pourquoi faire borner votre terrain avant la vente est une bonne idée ?

Même lorsque le bornage n’est pas obligatoire avant la vente, il est fortement recommandé. Il s’agit de la seule opération en mesure de vous garantir les contours et la contenance d’un terrain. Pour l’acheteur comme pour le vendeur, c’est une protection indispensable pour limiter les risques de contentieux.

Les avantages du bornage pour le propriétaire du terrain et pour les tiers

Le PV de bornage est un document officiel, qui fait autorité auprès de tous : propriétaires, voisins, héritiers et futurs acquéreurs. En cas de vente, ses avantages sont nombreux :

• Il fixe la contenance exacte et les contours du terrain ;
• Il a une valeur juridique, contrairement au plan de cadastre ;
• Il vous permet de savoir si la clôture existante est située au bon endroit ;
• Il permet de placer une future clôture au bon endroit ;
• Il rassure l’acquéreur, qui a la garantie de pouvoir prendre possession de l’intégralité du bien qu’il achète ; 
• Il est incontestable ;
• Il sécurise la vente et limite les risques de contentieux.

Faire borner un terrain avant de vendre : toutes les étapes

Vous souhaitez vendre votre terrain et vous avez besoin de procéder à un bornage ? Voici les étapes incontournables à respecter.

Étape n° 1 : Vérifier si un bornage a déjà été effectué

Avant de contacter un géomètre, vous devez vérifier si votre terrain a déjà fait l’objet d’une opération de bornage. Si c’est le cas, vous ne pouvez pas refaire borner la parcelle. Rappelez-vous : le bornage est définitif et incontestable. 

Pour le vérifier, vous pouvez contacter votre notaire, ou vous rendre sur le portail Géofoncier.

Étape n° 2 : Contacter vos voisins pour solliciter leur accord 

Le bornage est forcément contradictoire. Autrement dit, vous ne pouvez agir sans avertir le ou les propriétaires des terrains contigus. Vous pouvez leur en parler oralement, mais la seule façon de prouver que vous avez respecté cette étape est de leur envoyer un courrier recommandé avec avis de réception.

Étape n° 3 : Faire appel à un géomètre-expert

Lorsque vous avez obtenu l’accord de vos voisins (ou l’accord du juge en cas de bornage judiciaire), vous pouvez confier l'opération de bornage à un géomètre. Celui-ci procède au relevé et matérialise les limites physiques de votre terrain. Il dresse ensuite un procès-verbal de bornage, et réalise le plan. 

Étape n° 4 : Signer le PV d’abornement (et le faire contresigner par les voisins)

Pour que le PV d'abornement produise ses effets, il doit être signé par les propriétaires des parcelles concernées par le bornage. Une fois signé, il acquiert un caractère définitif et irrévocable. En principe, le PV signé est transmis par le géomètre au service de publicité foncière du centre des impôts.

Étape n° 5 : Veiller à conserver les bornes installées par le géomètre

Après le bornage, vous devez veiller à conserver les bornes installées par le géomètre-expert. Elles vous serviront de repères physiques pour connaître l’emplacement exact des limites de votre propriété.

Les bornes n’ont pas à être entièrement visibles : elles prennent souvent la forme de piquets et sont partiellement plantées dans le sol. Elles doivent juste dépasser suffisamment pour rester visibles.

Voilà, vous êtes désormais en possession de votre plan de bornage, et vous pouvez vendre votre terrain en toute sécurité !

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Vos questions 

Peut-on borner soi-même son terrain ?

Non, le bornage d’un terrain est une procédure légale, qui doit obligatoirement être réalisée par un géomètre. Cet expert est le seul habilité à conduire une procédure contradictoire de bornage et à établir un procès-verbal d’abornement. 

Combien coûte le bornage d’un terrain ?

Le coût du bornage d’un terrain dépend des honoraires fixés par le géomètre-expert, mais aussi de la configuration du terrain, de sa superficie et du nombre de bornes à placer. En moyenne, les frais de bornage sont compris entre 500 et 2 000 euros.

Qui doit payer les frais de bornage ?

En principe, les frais de bornage sont partagés entre le propriétaire du terrain et ceux du ou des terrains voisins. Même en l’absence d’accord amiable, votre voisin ne peut pas s’opposer au bornage s’il a été validé par un juge. Il devra donc payer une partie des honoraires du géomètre. 

Comment contester un ancien plan de bornage ?

Le procès-verbal d’abornement fixe définitivement les limites officielles et légales d’une parcelle. Lorsque les propriétaires concernés ont signé le PV, le plan de bornage ne peut plus être contesté, même devant un juge.