Peut-on vendre un terrain avec un bail en cours ?

Vendre un terrain occupé : ce que dit la loi

Le propriétaire reste libre de vendre son bien, même si un bail est en cours. Mais cela n’entraîne pas automatiquement la libération du terrain.

En pratique :

• Le bail reste attaché au terrain.
• Le nouveau propriétaire reprend les obligations du bailleur.
• Le locataire reste dans les lieux, sauf s’il est légalement évincé.

Il existe différents types de baux à connaître :

• Le bail rural, souvent long et protecteur pour l’exploitant agricole.
• Le bail d’habitation, qui peut être reconduit tacitement.
• Le bail commercial, donnant droit à indemnité d’éviction.
• Et parfois une convention d’occupation précaire, qui peut être plus souple (mais pas toujours).

👉 Le type de bail change totalement les marges de manœuvre pour le vendeur… et pour l’acheteur.

Pourquoi un promoteur peut refuser un terrain occupé ?

Focus sur le bail commercial et les indemnités d’éviction

Parmi tous les types de baux, le bail commercial est souvent celui qui pose le plus de difficultés pour un promoteur immobilier. Non seulement il est protecteur pour le locataire, mais il engendre aussi une contrainte économique majeure : l’indemnité d’éviction vient s’imputer sur le prix global que le promoteur peut consacrer à l’acquisition du terrain. Pourquoi ? Parce qu’il est particulièrement protecteur pour le locataire et génère des coûts importants en cas d’éviction.

Lorsque le propriétaire souhaite mettre fin au bail avant son terme ou au moment du renouvellement pour libérer le terrain, il doit en général verser une indemnité d’éviction. Cette indemnité peut être :

• Calculée sur la base de la valeur du fonds de commerce,
• Majorée par la perte d’exploitation ou le préjudice commercial subi,
• Et inclure le remboursement des frais de déménagement et de réinstallation.

👉 Dans certains cas, l’indemnité d’éviction peut atteindre plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros, selon la taille du commerce, son chiffre d’affaires et sa localisation.

C’est pourquoi, dans l’esprit du promoteur, le prix total d’acquisition du terrain = prix payé au vendeur + indemnité d’éviction. Si son enveloppe est de 1 million d’euros, et que l’éviction coûte 400 000 €, il ne pourra offrir que 600 000 € pour le terrain lui-même.

Ce schéma est particulièrement défavorable pour les terrains occupés par des commerces dont l’activité est fortement liée à l’emplacement : pharmacie, boulangerie, tabac… Dans ces cas-là, l’indemnité peut “manger” toute la valeur foncière, rendant l’opération économiquement non viable., selon la taille du commerce, son chiffre d’affaires et sa localisation.

Un risque que très peu de promoteurs acceptent de prendre, sauf exception stratégique ou valorisation exceptionnelle du terrain.

Les freins opérationnels pour le promoteur

Un terrain loué rallonge les délais et accroît le risque juridique. C’est souvent incompatible avec la rigueur d’un montage immobilier.

et accroît le risque juridique. C’est souvent incompatible avec la rigueur d’un montage immobilier.

Le promoteur va notamment évaluer :

• La difficulté à libérer le terrain à court terme.
• Les indemnités ou procédures à mener (expulsion, relogement, recours).
• Le temps supplémentaire à intégrer dans son calendrier d’opération.
• Le manque de visibilité sur la libération effective du foncier.

👉 Résultat : soit le promoteur réduit fortement son prix, soit il renonce tout simplement.

📖 À lire aussi : Quels terrains intéressent vraiment les promoteurs immobiliers ?

📖 Vous vendez une maison louée et non un terrain ? Découvrez cet article dédié à la vente d’une maison occupée légalement.

Les options pour libérer le terrain avant la vente

👉 Dans 99 % des cas, la libération des lieux, ou à minima un engagement écrit clair et ferme de libération signé par les parties prenantes, est exigée par le promoteur comme condition suspensive dans la promesse de vente. Sans cette garantie, aucun projet ne peut être enclenché sérieusement.

Heureusement, plusieurs solutions existent — à condition de bien anticiper :

• Négocier un départ amiable avec le locataire (indemnisation, relogement, préavis).
• Insérer une clause suspensive de libération dans la promesse de vente.
• Attendre la fin du bail si elle est proche et bien cadrée.
• Vérifier s’il s’agit d’un bail caduc, verbal ou contestable juridiquement (attention : dossier à sécuriser).

👉 Chaque cas est unique. L’analyse juridique est essentielle avant de signer quoi que ce soit avec un promoteur.

Ce qu’un propriétaire doit vérifier avant de vendre

Avant toute mise en vente, il est important de :

• Identifier le type exact d’occupation (bail écrit ou verbal, durée, statut).
• Rassembler les documents liés au bail.
• Consulter un professionnel pour évaluer les conséquences sur la vente.
• Préparer le dialogue avec le promoteur : être transparent, avoir des solutions à proposer.

❓ FAQ : vendre un terrain avec un bail en cours

Peut-on vendre un terrain loué à un promoteur ?

Oui, mais cela complique la vente : le promoteur n’est pas obligé d’accepter un terrain occupé. Il faut étudier le bail en détail.

Le bail peut-il être résilié automatiquement à la vente ?

Non. Un bail suit le bien, pas le propriétaire. Il ne prend pas fin automatiquement.

Dois-je informer le locataire de la vente ?

Oui, dans la plupart des cas. Selon le type de bail, il peut même bénéficier d’un droit de préemption.

Un promoteur peut-il signer une promesse de vente sur un terrain occupé ?

Oui, mais il insérera des clauses suspensives lui permettant de se désengager si le terrain n’est pas libéré.

Conclusion : ne sous-estimez pas l’impact d’un bail sur la vente

Un terrain loué peut être vendu. Mais il ne se vend pas dans les mêmes conditions. Pour un promoteur, la liberté du foncier est un critère essentiel.

Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut :

• Anticiper les contraintes liées au bail,
• Mesurer leur impact sur le prix et les délais,
• Et préparer une stratégie claire avant toute mise en relation avec un promoteur.

🎯 Besoin d’évaluer l’impact d’un bail sur votre terrain ? Contactez-nous pour une première analyse sans engagement.