Vendre à un promoteur : Le montage de l'opération avec la mairie

La délicate validation du projet par la collectivité

Dans toute promesse de vente, une fois que le propriétaire du terrain et le promoteur se sont mis d'accord sur l'ensemble des conditions de prix et d'exécution du projet, et que l'offre et/ou le contrat ont été acceptés, il est prévu que l'acheteur (et donc le promoteur dans le cadre d'un projet immobilier) aille présenter à la mairie et au service urbanisme le projet prévu.

Cela se fait avant de rentrer dans un processus administratif balisé qui commencera par la demande et le dépôt officiel du permis de construire en vue de son instruction.

L'enjeu

Cette étape est cruciale dans la concrétisation du programme immobilier visé et bien évidemment de la réalisation de la vente entre le vendeur du foncier et le promoteur immobilier.

Habituellement le promoteur et le propriétaire inscrive dans la promesse de vente un délai pendant lequel le promoteur va étudier et concevoir un projet dans un premier temps, puis dans un second temps présenter le projet en mairie, au maire et/ou au service d'urbanisme et recueillir tout un tas d'informations, ou d'injonction d'ailleurs...

La durée de ce temps d'étude est inscrit à la promesse de vente et dure traditionnellement 2 ou 3 mois le temps pour l'opérateur de monter un AVP (avant projet) à venir présenter (plans, vues, programmation et...). C'est pourquoi ce délai s'allonge de quelques mois dans le but de pouvoir correctement envisager la gestion des agendas des uns et des autres.

Si tout se passe bien le promoteur aura reçu l'autorisation officieuse de construire son ouvrage et pourra dès lors déposer officiellement son permis de construire selon la procédure administrative prévue à cet effet (voir chronologie de la mise en œuvre de la vente)

L'ensemble de ces délais amène à considérer un intervalle de temps lié au montage et à la présentation du dossier en mairie d'environ 5 à 6 mois.

L'enjeu est de taille et presque la moitié des projets font l'objet d'aménagement suite à l'ensemble de ces discussions préalables avec la collectivité publique.

Parfois même le projet meurt immédiatement...

Ces aménagements peuvent également mener à la renégociation des accords avec le vendeur du terrain si toutes les modifications viennent bouleverser l'équilibre du budget financier de la construction.

Cette phase n'est donc clairement pas négligeable et il faudra noter qu'aucun opérateur sérieux ne décidera de déposer un permis de construire sans en avoir fait la présentation préalable. Ce serait à coup sûr un refus du permis qui l'attendrait.

Les arguments

Quels sont donc les arguments que va mettre en valeur le promoteur afin de recevoir le feu vert pour déposer son permis ?

• La lecture du marché : Il tâchera de présenter son projet de façon à ce qu'il soit conforme aux attentes de la commune et qu'il s'inscrive dans une logique de cohérence et de besoin avec le marché du logement neuf (s'il s'agit de la commercialisation de logements en VEFA bien évidemment).

• La notoriété de l'opérateur : Elle est rarement mise en avant mais plutôt validée de fait et il est malgré tout important que le projet soit porté par une entreprise qui soit capable de mener à bien le financement de la mise œuvre du projet, la maîtrise du chantier, et le bon accomplissement des travaux.

• La qualité architecturale : A ce stade l'opération a été conçue par un architecte qui aura en charge sa conception. Le promoteur pourra et devra donc faire valoir la qualité de ses choix en terme de volumes, de géométrie, de plan masse, de matériaux et de qualité des plans. Evidemment il faudra mettre en avant la conformité aux règles et la faisabilité technique.

• L'acceptabilité publique et environnementale : Il faut le savoir mais l’acte de construire est toujours problématique pour la collectivité puisque les élus n'ont souvent que des emmerdes à en recevoir. Entre les grues, le public et les voisins il n'y a souvent pour eux que des claques à recevoir. C'est donc à l'opérateur de faire valoir l'ensemble de la qualité de l'exécution de son chantier et des travaux d'une part tout en mettant en avant les arguments qui valorisent son programme vis à vis du public et des voisins et de l’environnement.

La position de la mairie

Il faut impérativement comprendre qu'à l'instant où ces lignes sont écrites nous vivons en France dans un monde dans lequel la loi ne s'exécute pas en matière d'urbanisme. Le meilleur promoteur du monde peut présenter le meilleur projet de l'univers, conforme en tout point aux règles d'urbanisme, vertueux sur tous les sujets, si le maire n'en veut pas le permis ne sera jamais accordé !

C'est la plaie de notre métier dans le contexte actuel. Environ 1 projet sur 2 est bloqué parce que la collectivité publique n'en veut pas. Evidemment certains projets sont mauvais et méritent d'être annulés mais le problème n'est pas là et ne concerne pas des projets à la marge. En résumé il est possible, nécessaire et légal de construire mais si la collectivité n'en veut pas il ne se passera rien.

Nous assistons aujourd'hui à une vraie répulsion vis à vis de la promotion immobilière alors que le besoin en logement existera encore pendant longtemps et qu'il est nécessaire de construire. Le problème ? il est simple puisqu'un maire "bâtisseur" est un maire perdant aux prochaines élections municipales.

La position de la mairie c'est donc un savant mélange de croisement entre intérêts collectifs évidents et destin personnel hors de propos. Le temps où la validité d'un projet se jouait à la couleur des garde-corps est bien loin.

Ce qu'il faut retenir c'est que de fait la position de la mairie est négative. Il est donc encore plus important d'aborder cette étape de collaboration (vraiment ?) et de validation triplement armé et convaincu de son "œuvre"

La vie ou la mort du projet

Lorsqu'un propriétaire s'engage avec un promoteur il faut qu'il accepte cette période et comprendre que si le promoteur n'est pas quasi certain qu'il obtiendra son permis de construire, il ne le déposera pas.

Les cas particuliers existent et ils ne sont pas si rares que ça mais généralement quand l'opérateur à le feu vert de la collectivité pour déposer le permis il est sur de pouvoir l'obtenir.

C'est pourquoi la vie ou la mort de l'opération se décident généralement assez tôt dans la chronologie du déroulé de la promesse de vente. Et comme le promoteur doit respecter un délai maximum pour déposer son permis le vendeur du terrain peut très rapidement savoir, au bout de quelques mois s'il y a des chances que la vente aboutisse dans les conditions initiales.

Il ne faut donc pas hésiter à signer une promesse de vente et donner le temps au promoteur de bien présenter son programme pour lui donner le maximum de chance d'aboutir.

Après tout il est plus important de prendre un mois supplémentaire pour que la vente se fasse que de la voir échouer faute d’une préparation et d’une présentation bâclée, pour ce qui représente l’étape la plus importante de la vente.