Caluire-et-Cuire : entre tension foncière et régulation urbaine

🧭 Une urbanisation presque saturée, mais encore active

📑 Zonage dominant :

Le plan local d’urbanisme montre une prédominance des zones UB et UC, qui autorisent du logement collectif ou intermédiaire avec des règles précises (retraits, stationnements, hauteur...).

🌐 Vous pouvez consulter directement le zonage sur le Géoportail de l’urbanisme pour vérifier la classification de votre parcelle.

🌳 Les zones naturelles ou à urbaniser sont marginales :

• Les secteurs AU sont très limités, souvent déjà engagés dans des opérations,
  
• Les zones N (espaces verts ou tampons) sont protégées.
  
  

⚠️ Conséquence : les opportunités se situent principalement dans les tissus bâtis existants, via la requalification de parcelles ou la division de grands terrains.

🏗️ Des permis récents dans des poches bien situées

📈 Plusieurs projets ont été autorisés entre 2022 et 2024, principalement dans les quartiers du Vernay, Montessuy ou Cuire-le-Bas.

📌 Ces zones sont toutes proches :

• d’un axe TCL structurant (métro C, lignes de bus),
  
• d’équipements publics (écoles, commerces, centres médicaux),
  
• et de pôles de vie identifiés comme prioritaires par le SCOT.
  
  

🧱 Typologie des projets : petits collectifs (R+2 à R+4), sur division de parcelle ou recomposition de l’existant.

📉 Pas d’autorisation massive, mais une régularité qui témoigne d’un marché actif là où le contexte le permet.

💶 Ventes récentes : des terrains rares et valorisés

💡 D’après les données DVF, le marché foncier est tendu :

Typologie et données observées

• 🏡 Parcelles vendues majoritairement bâties (maisons anciennes sur 400 à 800 m²)
• 💰 Prix de 430 000 € à plus de 720 000 €, selon l’emplacement
• 🌱 Terrains nus très rares, quelques ventes de jardins ou friches urbaines

📊 Ces niveaux de prix reflètent une forte demande pour du logement neuf, dans un contexte où la densification reste possible.

🔍 Voir comment estimer la valeur de votre terrain selon son contexte local.

🏘️ Programmes en cours à Caluire-et-Cuire

Plusieurs opérations confirment la tension du marché :

• Le Carré des Arts : studios à partir de 192 600 €
  
• Clos Verde : T3-T4 avec extérieurs dès 435 000 €
  
• Panorama (BRS) : logements aidés dès 198 000 €
  
• Les Allées de Cuire : du studio au T5, dès 185 000 €
  
  

📍 Ces projets se concentrent sur des poches à fort potentiel urbain, souvent à proximité d’axes TCL ou de centralités de quartier.

📈 Une démographie stable, peu de vacance

Avec plus de 41 000 habitants, Caluire-et-Cuire reste l’une des communes les plus peuplées du nord lyonnais. 90,6 % des logements sont des résidences principales, et seulement 5,2 % sont vacants. Cela renforce mécaniquement la pression sur l’existant.

⚖️ Ces données confirment que toute nouvelle offre trouve rapidement preneur — à condition d’être bien positionnée et conforme aux règles.

🔥 Indice de pression foncière

Indice ★★★★★★★☆☆☆ (7/10)

La tension foncière à Caluire-et-Cuire est réelle, mais encadrée.

✅ Le marché est actif dans les bons secteurs
🚫 Peu de foncier est encore mobilisable librement
🔎 Les projets nécessitent une lecture fine du PLU et des enjeux du SCOT

En résumé : un potentiel ciblé, sous conditions

Caluire-et-Cuire ne laisse pas de place aux projets opportunistes. Mais pour un propriétaire bien situé, avec une parcelle bien calibrée et compatible avec le zonage local, une vente à un promoteur peut faire sens — à condition d’être accompagné.

📩 Voir les étapes et les pièges à éviter pour vendre à un promoteur.