Le remembrement immobilier pour vendre à un promoteur

Le remembrement immobilier : un outil de reconfiguration foncière

Le remembrement immobilier est une opération foncière qui consiste à rassembler plusieurs terrains appartenant à des propriétaires différents pour former une parcelle plus grande. Il est souvent mis en œuvre par l’acheteur, mais il peut aussi se faire à l’initiative des propriétaires. 

Qu’est-ce que le remembrement immobilier ?

L’histoire locale a façonné les parcelles, au rythme des scissions de propriété. Terrain trop petit, ou trop grand, parcelle étroite, pan coupé, nombreux décrochés, le tissu urbain ou rural est souvent complexe. Heureusement, il est possible de reconfigurer le tissu parcellaire, et de moduler les terrains pour en créer de nouveaux.

Plus connue, la division foncière permet de scinder une parcelle en plusieurs lots à bâtir. Le remembrement consiste à faire exactement l’inverse : il sert à réunir plusieurs parcelles appartenant à des propriétaires différents, pour créer une seule unité foncière. 

Le remembrement immobilier concerne nécessairement des parcelles contiguës, c’est-à-dire des terrains qui possèdent une limite séparative commune (deux terrains séparés par une voie ne peuvent pas être réunis). 

Cette pratique est fréquemment utilisée par les professionnels de l’immobilier, constructeur, promoteur ou aménageur. Elle permet de s’adapter à un tissu cadastral contraint, afin de faciliter la mise en œuvre de projets immobiliers.

En droit de l’urbanisme, on distingue deux formes de remembrement : 

• Le remembrement urbain (article L.322-1 et suivants du Code de l’urbanisme) ; 
• Le remembrement rural (article L.123-1 et suivants du Code rural).

Ces deux opérations reposent sur des principes similaires, mais elles n’ont pas le même but. Le remembrement urbain permet de créer de nouveaux terrains à bâtir en zone urbaine, tandis que le remembrement rural a pour objectif de faciliter l’exploitation de terres agricoles. Dans les deux cas, l’idée reste néanmoins de gagner en efficacité et de rendre le terrain exploitable.

Comment fonctionne le remembrement immobilier ?

La plupart du temps, le remembrement urbain s’organise à l’initiative d’un acheteur professionnel. Ce dernier commence par repérer un terrain à vendre avant de s’intéresser aux parcelles voisines si cela lui permet d’améliorer la rentabilité de son opération.

Pour effectuer un remembrement de propriété, le promoteur immobilier doit acquérir chaque parcelle individuellement, en se rapprochant des différents propriétaires. Ces transactions successives vont lui permettre de créer une seule unité foncière, et de déposer un permis de construire sur l’ensemble des terrains récemment acquis ou sous promesse de vente.

Même si c’est plus rare, il existe un autre moyen de procéder à un remembrement immobilier. Plusieurs propriétaires peuvent en effet se regrouper au sein d’une association foncière urbaine (AFU).

Dans ce cas, ce sont les propriétaires qui accomplissent les démarches administratives nécessaires. Ils doivent concevoir le plan de remembrement et organiser une enquête publique.

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Pourquoi réunir plusieurs parcelles contiguës dans le cadre d’un projet immobilier ?

La nécessité de réunir plusieurs terrains pour créer une grande unité foncière peut provenir de la volonté du promoteur de construire une plus grosse opération immobilière. Mais le remembrement peut aussi être indispensable pour réaliser l'opération dans ce secteur. 

Améliorer la rentabilité de l’opération immobilière

Dans certains secteurs, les parcelles sont de petites tailles. Seul, votre terrain a certes de la valeur, mais son potentiel peut être décuplé s’il est intégré à une opération foncière d’envergure. 

En zone urbaine, notamment dans les centres-villes ou en zone pavillonnaire, il n’est pas rare que les promoteurs immobiliers cherchent à acquérir plusieurs terrains afin de concevoir une opération immobilière plus importante, et aussi plus rentable. 

Augmenter le nombre de logements d’une opération permet d’équilibrer le bilan financier, notamment par la mutualisation des coûts et des équipements communs, comme la construction d’un parking souterrain par exemple.

Respecter le PLU

Le plan local d’urbanisme comprend des orientations d’aménagement et de programmation (OAP). Si elles ne remplissent pas le règlement, les OAP fournissent des orientations complémentaires. Tout projet immobilier concerné par une OAP doit être compatible avec ses préconisations. 

Les OAP peuvent imposer le remembrement de certaines parcelles, pour toute nouvelle opération immobilière. Dans ce cas, le promoteur immobilier doit inclure toutes les parcelles concernées dans son projet. Le remembrement n’est donc plus une façon d’équilibrer l’opération ou d’augmenter sa rentabilité. Il s’agit d’une condition indispensable pour que le permis de construire du promoteur soit accepté.

Créer une unité foncière constructible à partir de terrains non constructibles (ou peu constructibles)

Pour le promoteur, acheter plusieurs terrains peut aussi être une condition indispensable pour réaliser une opération immobilière à l’endroit souhaité. 

La constructibilité des terrains dépend en partie du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) et de la forme et la superficie des parcelles. Seul, votre terrain n’est peut-être pas constructible, ou alors ses droits à construire sont insuffisants pour réaliser un programme immobilier de plusieurs logements. 

Le promoteur peut ainsi être contraint de rassembler plusieurs terrains contigus pour atteindre une surface minimum, ou pour répondre à d'autres contraintes d'urbanisme qui conditionnent la construction des logements et l'aménagement du projet. 

Quelles sont les conséquences du remembrement immobilier sur la vente de votre terrain ?



Le remembrement immobilier mobilise de nombreux intervenants : le promoteur, le vendeur, mais aussi les propriétaires des terrains voisins, liés au promoteur par leurs propres contrats. Cette opération foncière complexe n’est pas sans conséquence sur la vente. 

Les conséquences du remembrement immobilier pour le vendeur

Pour le vendeur, le remembrement immobilier a pour principale conséquence de rendre la vente plus incertaine. La réussite du projet ne dépend pas uniquement de son engagement et de celui du promoteur, il est également conditionné à de nombreuses autres ventes. Le risque de voir échouer la vente est donc plus élevé.

Lorsqu’une telle opération est engagée par le promoteur immobilier, le remembrement immobilier devient une condition suspensive de l'achat du bien. En conséquence, vous risquez d’être exposé à des délais de vente plus longs (sachant qu’une vente à un promoteur prend déjà environ 15 mois, sans remembrement). 

Vous devez donc être vigilant lors de la signature de la promesse de vente. Si vous ne pouvez pas refuser la clause suspensive, au risque de faire échouer la vente, l'acquisition des terrains des voisins doit être balisée dans le temps. Le promoteur doit inscrire noir sur blanc le délai d’attente maximal, de façon à ce que votre engagement ne soit pas soumis à des délais trop longs. 

En pratique, le promoteur immobilier va donc écrire dans la promesse de vente que le projet est soumis à l'acquisition du ou des terrains voisins dans un délai X. Si dans ce laps de temps, le promoteur ne réussit pas à acquérir les parcelles désignées dans la promesse, il y a deux issues possibles : 

• Soit la promesse de vente devient caduque, et le vendeur est automatiquement libéré de son engagement ; 
• Soit le promoteur ne peut plus invoquer la clause suspensive pour "refuser" de finaliser la vente.

Faut-il être le premier à signer et à vendre lors d’un remembrement ?

C'est souvent la question que se posent les propriétaires : dois-je être le premier ou le dernier à signer ? Quel est mon intérêt ?

En réalité, il n’y a pas de réponse toute faite ni de solution miracle à ces questions. Néanmoins, il est souvent préférable d’être le premier propriétaire à signer et à vendre, plutôt que le dernier. Déjà parce que si vous êtes vendeur, le simple fait de faire valoir votre engagement auprès de vos voisins devrait permettre de faire accélérer les négociations.

S'engager en premier n'est jamais un problème parce que la condition suspensive de remembrement ne sera jamais abandonnée par le promoteur. En somme, si le promoteur a fixé une limite de temps pour remembrer (la loi "l'oblige" à la faire) et qu'il dépasse cette limite le vendeur retrouvera sa "liberté" et la promesse deviendra caduque.

Évidemment il ne s'agit pas de signer le premier sans rien négocier ou sans se soucier de quoi que ce soit, mais être le premier à signer vous mettra dans une position plus favorable que si vous étiez le dernier.

Le risque principal quand un propriétaire est le premier à signer une promesse de vente, c’est l’attente. Le promoteur peut lui demander un délai supplémentaire pour procéder au remembrement, afin de pouvoir mener à bien toutes les négociations en cours. Et forcément, vous n’êtes pas à l’abri d’une demande de renégociation du prix. Il y a en effet de fortes chances que l’équilibre budgétaire de son opération explose à la faveur de multiples négociations, parfois très difficiles.

Vous êtes propriétaire d’un terrain et vous souhaitez le vendre à un promoteur immobilier, à un aménageur ou à un constructeur ? 

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Vos questions

Est-ce que le remembrement immobilier est risqué pour le vendeur ?

Le remembrement immobilier peut rallonger les délais de la vente entre un particulier et un promoteur immobilier. Cela s’explique par le temps nécessaire pour conclure un accord avec chaque propriétaire foncier. Lorsque le remembrement échoue, il peut remettre en cause la vente de l’ensemble des terrains.

Le promoteur immobilier doit-il m’informer de son intention de procéder à un remembrement urbain ?

En principe, le promoteur immobilier informe chaque propriétaire de son intention de procéder à un remembrement. La réussite de cette opération est presque systématiquement intégrée aux conditions suspensives de la promesse de vente. 

Est-ce que le remembrement immobilier peut rendre un terrain constructible ?

Dans certains cas, le remembrement immobilier peut transformer un terrain non constructible en terrain constructible. C’est le cas lorsque l'inconstructibilité de la parcelle provient de sa configuration ou de sa faible superficie.