Une vente immobilière suit un processus structuré en 7 étapes principales, de l’estimation initiale à la signature chez le notaire. Selon les Notaires de France, le délai moyen total est de 4 à 6 mois pour une vente classique entre particuliers. Pour une vente à un promoteur immobilier, les délais s’étendent à 15 mois en moyenne en raison des contraintes réglementaires. Chaque étape a ses spécificités légales et ses délais incompressibles. Découvrez le processus complet pour réussir votre vente dans les meilleures conditions.
Étape n°1 : Estimer le prix de vente de votre bien immobilier
L’estimation immobilière est une étape clé du processus de vente. Elle vous permet de connaître la valeur de votre bien sur le marché immobilier. Selon l’emplacement de votre maison (ou terrain), sa superficie, son état général, et en fonction de la rareté des biens similaires, il est possible d’estimer son prix de vente.
Délai moyen : 1 à 2 semaines
L’estimation immobilière est une étape plutôt rapide, qu’il est fortement recommandé de confier à un professionnel (agence immobilière, expert, etc.). Vous pouvez essayer de vous faire une première idée en utilisant un simulateur en ligne (il en existe beaucoup), mais vous n’obtiendrez pas une estimation totalement fiable.
Par ailleurs, en fixant vous-même le prix de vente de votre maison, vous manquerez probablement d’objectivité. Même en toute bonne foi, on a toujours tendance à surestimer la valeur de nos biens. Tout simplement parce qu’au-delà de leur valeur marchande, ils ont avant tout une valeur sentimentale à nos yeux.
Après avoir reçu cette estimation, vous restez libre de fixer le prix de vente de votre bien immobilier. Mais en suivant les conseils de votre agence immobilière ou d’un expert, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour vendre rapidement.
Étape n°2 : Rassembler tous les diagnostics immobiliers
La vente immobilière est encadrée par de nombreuses lois, permettant de protéger les acquéreurs contre d’éventuels risques ou vices cachés. Le droit immobilier impose donc au vendeur d’être totalement transparent, et de fournir autant d’informations que possible sur le bien mis en vente.
Délai moyen : 2 à 3 semaines
Avant de vendre votre maison ou votre appartement, vous devez constituer un dossier de diagnostic technique, qui rassemble tous les diagnostics obligatoires à présenter obligatoirement aux futurs acheteurs. Le nombre et la nature des diagnostics à joindre varient selon la destination du bien, son année de construction, ou encore son emplacement géographique.
La plupart des diagnostics immobiliers concernent uniquement les terrains bâtis, mais certains s’appliquent à tous types de parcelles.
Le dossier de diagnostic technique peut notamment contenir :
- Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE. Véritable sujet d’actualité, il est probablement le plus connu des diagnostics immobiliers. Il renseigne l’acheteur sur les performances énergétiques et environnementales du bien, selon un barème de classification complexe. Les biens les plus performants sont classés A, tandis que les logements les plus énergivores, les fameuses « passoires thermiques » se voient attribuer la lettre G.
- Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), plus connu sous le nom de diagnostic plomb. Il permet de renseigner sur la présence éventuelle de plomb et concerne uniquement les bâtiments construits avant 1949.
- L’état d’amiante, ou diagnostic amiante. Il est obligatoire lors de la vente d’un logement dont le permis de construire a été accordé avant juillet 1997. Il permet de renseigner sur la présence ou l’absence d’amiante dans la construction.
- L’état des risques et pollutions (ERP). Il renseigne sur les risques miniers, naturels, technologiques ou sismiques et concerne aussi bien les terrains bâtis que les parcelles nues.
Cette liste est loin d’être exhaustive. Selon service-public.fr, la durée de validité de ces diagnostics varie de 6 mois à 10 ans selon leur nature.
Étape n°3 : Rédiger une annonce immobilière accrocheuse pour attirer les acheteurs potentiels
La rédaction d’une annonce immobilière est une étape primordiale, à ne surtout pas prendre à la légère. Il ne suffit pas d’écrire quelques lignes sur une plateforme immobilière pour réussir à vendre votre bien.
Délai moyen : 1 semaine de préparation
Le prix de vente est évidemment un élément important de votre annonce, mais à lui seul, il ne suffit pas à faire se déplacer de futurs acheteurs.
Pour rédiger une annonce immobilière efficace, elle doit contenir un descriptif complet du bien, en précisant notamment :
- La localisation du terrain (indication du quartier, ou a minima la commune)
- La superficie du terrain
- La surface habitable de la construction (exprimée en superficie loi Carrez)
- Sa composition (nombre de chambres, de salles de bains, bureau, cuisine ouverte ou séparée, etc.)
- Les prestations complémentaires (jardin paysager, piscine, terrasse, pool house, etc.)
- De belles photos de l’intérieur de la maison et des espaces extérieurs
- Le classement DPE (il s’agit d’une obligation légale)
Pour un terrain à bâtir, il est important de préciser si le terrain est viabilisé ou non. Pour certains, un terrain à viabiliser sera un critère rédhibitoire, quand d’autres voudront négocier le prix de vente pour inclure les frais de raccordements.
Si vous décidez de faire appel à une agence immobilière, celle-ci se chargera de rédiger une annonce pertinente.
Étape n°4 : Organiser les visites
Il n’est pas obligatoire de confier la vente d’un bien immobilier à un professionnel. Mais, si vous le souhaitez, vous avez la possibilité de faire appel à un agent immobilier. Vous devez alors signer un mandat de vente. L’agent immobilier se charge de rédiger l’annonce, de planifier les visites et de recevoir les acheteurs potentiels sur place. Votre présence lors des visites est optionnelle.
Délai moyen : 1 à 3 mois selon le marché
Le mandat de vente confié à une agence n’est pas forcément exclusif. Il n’est pas rare de signer plusieurs mandats auprès de plusieurs agences immobilières, pour maximiser ses chances de trouver rapidement un acquéreur.
Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi prendre en charge la vente, sans intermédiaire. Vous pourrez alors conclure une vente directe, de particulier à particulier. Dans ce cas, préparez-vous à consacrer davantage de temps à la vente, puisque vous devrez gérer vous-même la prise de rendez-vous et l’organisation des visites.
Selon l’INSEE, le délai moyen pour trouver un acquéreur et contresigner une offre d’achat est de trois mois sur le marché actuel.
Étape n°5 : Sélectionner la meilleure offre d’achat
Dans un laps de temps plus ou moins long, vous allez recevoir une ou plusieurs offres d’achat. En moyenne, le délai pour trouver un acquéreur et contresigner une offre d’achat est de trois mois. Mais si vous avez de la chance, et que votre bien provoque un coup de cœur chez l’acheteur, vous recevrez peut-être une offre d’achat dès la première visite !
Délai moyen : Variable selon les offres reçues
Vous pouvez recevoir une offre d’un montant égal au prix de vente, ou une offre inférieure. En immobilier, les tentatives de négociation sont très fréquentes. À vous de voir si le prix de vente annoncé est un montant ferme, ou si vous êtes ouvert à une négociation.
Si le bien a été correctement estimé par l’agent immobilier ou par vous-même, vous devriez recevoir plusieurs offres d’achat. Dans ce cas, vous devrez faire un choix parmi les acquéreurs potentiels.
Une offre d’achat n’engage que son auteur, tant que le vendeur ne l’a pas contresignée. En revanche, si l’offre est signée par le propriétaire, elle vaut contrat. Désormais, seul l’acquéreur peut encore se rétracter, dans un délai de 10 jours.
Pour sélectionner la meilleure offre d’achat, vous ne devez pas uniquement tenir compte du montant proposé par les différents candidats. Dans la majorité des cas, la signature de l’acte authentique chez un notaire est conditionnée à l’obtention d’un prêt immobilier. Vous devez donc sélectionner le dossier le plus solide.
Voici quelques éléments qui peuvent vous aider à faire votre choix :
- La présence d’un apport personnel
- L’existence de plusieurs coemprunteurs
- Des situations professionnelles stables
- Les conditions suspensives contenues dans l’offre d’achat
- Un accord de principe d’une banque
Étape n°6 : Signer un compromis de vente ou une promesse de vente
Le compromis de vente marque une étape importante : cet avant-contrat entérine les engagements pris par le vendeur et l’acheteur. Quant à la promesse, il s’agit d’un acte unilatéral, qui engage soit le vendeur (c’est la promesse de vente) soit l’acheteur (on parle alors de promesse unilatérale d’achat).
Délai légal important : 10 jours de rétractation pour l’acquéreur
La signature d’un avant-contrat n’est pas une étape obligatoire, mais elle est recommandée, dans la mesure où elle permet de sécuriser la vente. Si la promesse unilatérale d’achat est assez rare, le compromis de vente et la promesse de vente sont très répandus.
Le compromis ou la promesse de vente peuvent être signés entre le vendeur et l’acheteur, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, ou en direct. Ils peuvent aussi être signés devant un notaire. On parle alors d’acte sous seing privé.
Quelle que soit la forme choisie par les parties, cet avant-contrat fixe les conditions générales de la vente. Il contient souvent des clauses suspensives. Si elles se réalisent, ces clauses mettront fin au contrat.
Parmi les clauses suspensives les plus répandues, on trouve celles concernant l’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt immobilier.
Selon le Code civil, une indemnité forfaitaire, ou séquestre, peut être demandée par le vendeur, comme preuve de l’engagement et du sérieux de l’acquéreur. Son montant correspond en principe à environ 10 % du prix de vente.
Selon le Code de la consommation, l’acquéreur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours francs après la signature du compromis de vente.
Étape n°7 : Signer l’acte authentique chez le notaire
La signature de l’acte authentique est l’étape finale d’une vente immobilière. Ce contrat a pour effet de transférer la propriété du bien du vendeur vers l’acheteur. Il doit obligatoirement être réalisé devant un ou plusieurs notaires. En effet, le vendeur et l’acquéreur sont souvent représentés par un notaire différent.
Délai moyen : 3 à 4 mois après le compromis
Lors d’une vente entre particuliers, la signature de l’acte authentique est organisée environ 3 ou 4 mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente, ou après l’acceptation de l’offre d’achat.
Ce délai permet au notaire de vérifier l’existence d’un éventuel droit de préemption auprès de la mairie. L’acquéreur doit obtenir son prêt immobilier et son permis de construire lorsqu’il s’agit de clauses suspensives.
Selon les Notaires de France, dès la signature, l’acheteur devient propriétaire du bien immobilier, et le vendeur perçoit la totalité du prix de vente.
Selon service-public.fr, le délai moyen entre la signature du compromis et l’acte authentique est de 3 mois, permettant la levée de toutes les conditions suspensives.
Le cas particulier de la vente à un promoteur
Vous souhaitez vendre à un professionnel de l’immobilier ? La chronologie d’une vente à un promoteur est assez différente. Les délais sont beaucoup plus longs, puisqu’il faut compter en moyenne 15 mois entre la signature d’une promesse de vente et la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Délai spécifique promoteur : 15 mois en moyenne
Dans ce type de vente, l’avant-contrat contient forcément une clause suspensive concernant l’obtention d’un permis de construire. Le montage de l’opération, l’instruction du permis et la purge des délais de recours des tiers et de retrait s’étalent sur plus d’un an, selon la complexité de l’opération et la survenue de certains aléas (recours des tiers, refus de permis de construire…).
Selon le Code de l’urbanisme, les délais d’instruction d’un permis de construire varient de 2 à 3 mois, auxquels s’ajoutent 2 mois de délai de recours des tiers.
Si ces délais vous paraissent longs, sachez qu’ils vous permettent de valoriser votre bien immobilier et de le vendre plus cher par rapport à une vente classique entre particuliers. Et n’oubliez pas que Landup vous accompagne à chaque étape de la vente immobilière à un promoteur !
Points clés à retenir
Délais moyens d’une vente immobilière :
- Estimation : 1-2 semaines
- Diagnostics : 2-3 semaines
- Visites et offres : 1-3 mois
- Compromis à acte : 3-4 mois
- Total vente classique : 4-6 mois
- Total vente promoteur : 15 mois
Étapes légales obligatoires :
- Dossier de diagnostic technique complet
- Délai de rétractation de 10 jours
- Signature chez le notaire obligatoire
Spécificités vente promoteur :
- Clause suspensive permis de construire
- Délais d’instruction administratifs
- Valorisation supérieure au marché
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Sources officielles : service-public.fr, legifrance.gouv.fr, Notaires de France, INSEE, Code civil, Code de la consommation, Code de l’urbanisme
