Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison ?

Avant de vendre une maison, certains documents sont indispensables. Sans diagnostic de performance énergétique, sans état des risques ou sans contrôle électrique, la vente peut être bloquée — voire annulée. Mais quels diagnostics sont vraiment obligatoires ? À quel prix ? Et que risquez-vous si vous oubliez un document ?

Voici un guide clair et à jour pour vendre votre maison en respectant la réglementation, en évitant les pièges, et en sécurisant votre vente.

 

Liste des diagnostics obligatoires pour vendre une maison

Selon l’âge du bien, sa localisation et ses caractéristiques techniques, vous devez fournir jusqu’à 10 diagnostics immobiliers :

  • DPE (Diagnostic de performance énergétique)
  • Audit énergétique (si DPE classé F ou G)
  • Amiante (si permis de construire avant juillet 1997)
  • Plomb (si construit avant 1949)
  • Termites (zones à risque)
  • État des risques et pollutions (ERP)
  • Électricité (si installation de plus de 15 ans)
  • Gaz (si installation de plus de 15 ans)
  • Assainissement non collectif (si fosse septique)
  • Bruit des aéroports (zones PEB)

Dans certains cas : un document sur la mérule peut aussi être requis.

 

Qui doit fournir les diagnostics ? Et quand ?

C’est au vendeur de prendre en charge les diagnostics et de les fournir dès la mise en vente (ou au plus tard au compromis).

Ils doivent être remis :

  • à chaque acquéreur intéressé (dès les visites),
  • et annexés à la promesse et à l’acte authentique.

Même en cas de vente à un promoteur, les diagnostics sont obligatoires.
→ Voir notre article : Pourquoi se faire accompagner pour vendre à un promoteur ?

 

Quels risques si vous oubliez un diagnostic ?

  • Annulation de la vente
  • Demande de dommages et intérêts
  • Engagement de responsabilité du notaire
  • Amende ou poursuites (si dissimulation volontaire)

Mieux vaut donc vérifier en amont la liste applicable à votre bien.

 

Combien coûte un dossier de diagnostic technique ?

Le coût varie selon le type de bien et le nombre de diagnostics requis :

  • DPE : 100 à 250 €
  • Audit énergétique : 800 à 1 500 €
  • Pack complet : 500 à 1 200 €
  • ERP : parfois gratuit (via georisques.gouv.fr)

Le prix n’est pas encadré. Il est donc important de comparer les devis.

 

Faut-il faire les diagnostics pour vendre à un promoteur ?

Oui. Même si le promoteur s’intéresse davantage au terrain qu’au bâti, les diagnostics restent légalement obligatoires.

En pratique, certains résultats n’ont aucune incidence sur le prix :

  • Un mauvais DPE n’effraie pas un promoteur.
  • Un problème d’électricité ou de bruit ne l’empêchera pas de faire une offre.

Si vous vendez à un promoteur, ce sont les règles d’urbanisme et le potentiel du foncier qui comptent.

→ Voir aussi : Estimation immobilière : vendre au bon prix

 

Vos questions fréquentes (FAQ)

Qui doit fournir les diagnostics immobiliers ?
C’est toujours au vendeur de faire réaliser les diagnostics et de les transmettre à l’acquéreur.

Faut-il faire les diagnostics pour vendre à un promoteur ?
Oui, les diagnostics sont obligatoires, même si le bien est voué à la démolition.

Peut-on vendre une maison sans diagnostic ?
Non, c’est illégal. Vous risquez l’annulation de la vente, une amende, voire des poursuites.

Quel est le prix d’un DPE ou d’un dossier complet ?
Le DPE coûte entre 100 et 250 €, un dossier complet jusqu’à 1 200 €. Cela dépend des diagnostics requis.

 

Conclusion

Faire les diagnostics immobiliers, c’est éviter les mauvaises surprises, protéger la transaction, et montrer votre sérieux en tant que vendeur.

Que vous vendiez à un particulier ou à un promoteur, mieux vaut anticiper.