Le bilan financier d'une opération de promotion immobilière

Recettes et coûts d'une opération de promotion immobilière

Chaque projet de construction de logements, bureaux ou autres résidences est un prototype et un investissement. Par conséquent à chaque fois le projet est différent et nécessite donc une analyse, une budgétisation différente et une estimation en fonction du programme visé, son architecture, sa complexité technique, sa situation géographique et sa capacité à générer une commercialisation des lots solides et régulières au niveau de prix anticipé.

Nous allons, sans rentrer dans toutes les lignes d'un budget (40 ou 50 postes !), vous présenter ci-après quelles sont les dépenses et les recettes attendues de la réalisation de l'opération réalisée lors de la vente d'un terrain par un propriétaire à un promoteur et quels sont les éléments à calculer pour obtenir et déterminer le budget et bilan prévisionnel.

Les recettes et le chiffre d'affaire de l'opération

Le promoteur construit un immeuble de logements dans le but de les vendre à des particuliers, des investisseurs ou même parfois à des bailleurs sociaux. Lors de l'achat du terrain et dans ce bilan il va donc anticiper à quel prix il va vendre ses logements, selon leur typologie (T2, T3, surface...). Il donc procéder à des études de marché et des études commerciales afin d'estimer au mieux le prix moyen ou détaillé (tout dépend du stade auquel est fait le bilan) auquel il va vendre ses logements.

Il est souvent imposé au promoteur de réaliser des logements sociaux dans ses opérations. Le prix de ces logements n'est pas libre et il est encadré par un dispositif et un niveau de prix connu à l'avance. Le prix de ces logements là ne dépend donc pas du libre arbitre du promoteur.

Lors de l'achat du foncier le promoteur fixe donc ces prix à partir des études commerciales réalisées et de la prise de risque souhaitée qui correspond parfois à un excès d'optimisme ou à une prise de décision rationnelle. C'est la même logique pour la construction de commerces et de bureaux mais des critères de rentabilité locative peuvent aussi intervenir de façon plus aigues.

La vente des logements ou des lots prévus dans le programme immobilier à construire représente les seules entrées d'argent dans le bilan financier prévisionnel de l'opération.

Les dépenses et les charges de l'opération

Ce sont les postes du bilan les plus nombreux car contrairement aux recettes qui ne dépendent que de la vente des lots prévus dans l'opération, les dépenses sont elles beaucoup plus nombreuses pour réaliser le programme.

Bien que les structures de bilan puissent être différentes d'un promoteur à l'autre on peut décomposer les postes de dépenses qui d'une façon ou d'une autre apparaissent dans tous les bilans du projet immobilier. Le nombre de postes peut-être subdiviser en trois parties :

1/ Le foncier

Il s'agit de tous les coûts et frais liés à l'acquisition du terrain à commencer bien sur par le prix d'acquisition dudit terrain. Nous reviendrons plus tard dans un autre article sur la question du bilan à rebours du promoteur qui détermine en dernier le prix d'acquisition du terrain qui ne relève donc pas d'un choix mais d'une succession de choix préalables qui en dicte le montant tout à la fin. C'est la méthode dite "à rebours". On prend également en compte ici les éventuels honoraires d'intermédiaires, les coûts techniques de sondage du sol ou les frais juridiques liés à l'acquisition du terrain. Enfin sont considérées dans le coût global du foncier toutes les taxes d'aménagement et taxes d'urbanisme liées à l'opération.

2/ Le coût de construction

Comme le nom l'indique il s'agit des frais liés à la construction du projet. A ce titre on retrouve tous les postes qui font l'objet des appels d'offres auprès des entreprises de construction. A partir des calculs effectués à partir du projet défini par l'architecte et les équipes interne on fixe ici le coût prévu pour la réalisation de la superstructure et de l'infrastructure (parkings particulièrement).

On l'exprime généralement en surface à construire. C'est également à ce stade que l'on estime l'impact du niveau de prestation du programme et donc du choix des finitions. Selon ce degré de qualité le coût sera plus ou moins élevé et les entreprises choisies parfois différentes.

On considère également les frais d'assurance de chantier, la maîtrise d'œuvre et l'ingénierie et la budgétisation des aléas liés à la complexité de construction de l'ouvrage en fonction de son environnement et des contraintes anticipées. On notera que la plupart des postes sont exprimés en pourcentage du coût travaux estimé et il est donc important de pouvoir l'estimer au plus juste tant son influence est grande sur l'ensemble des postes du budget.

Le coût de construction est évidemment le poste le plus important et le plus lourd du budget et celui qui nécessite une estimation et une analyse la plus fine et la plus juste possible. Le chiffrage est une "science" et une compétence primordiale du promoteur immobilier qui devra ensuite construire son ouvrage au prix estimé sous peine de vivre quelques déconvenues.

3/ Frais et honoraires

On va prendre en compte ici tous les frais liés au marketing et à la communication destinés à faire la promotion et la publicité du programme immobilier. On budgète également ici tous les frais de commercialisation du programme en interne et en externe en passant par des commercialisateurs et/ou gestionnaires de patrimoine par exemple.

On budgétise également le coût de gestion interne liés à la mobilisation des équipes à la mise en œuvre, la construction et la gestion du programme dont on rappellera qu'il nécessite un travail continue de 4 ans environ entre son étude et la toute fin de sa livraison.

C'est également dans ces postes budgétaires que l'on prend en compte la GFA (garantie financière d'achèvement) qui permet la garantie de la réalisation du programment en cas de défaillance du promoteur immobilier et éventuellement des assurances liées aux risques de recours.

Résultat et marge

De façon très classique la différence entre les recettes et les dépenses vont constituer la marge nette de l'opération. La valeur visée de cette marge est souvent égale à 7%, parfois plus ou moins selon l'état du marché et la prise de risque considérée. Il s'agit donc d'une règle plutôt commune a tous les promoteurs.

Pour éclaire un peu davantage les rapports d'échelle le promoteur gagne de l'argent sur les 2 ou 3 derniers appartements vendus. Tout ce qui est vendu avant vient financer la construction du projet et les étapes intermédiaires à financer (c'est d'ailleurs le principe de la VEFA).

On fait souvent également apparaitre la notion de cash-flow (ou parfois marge brute) du bilan. Ce cash-flow représente l'ensemble des liquidités générées par l'opération et elle est constituée de la marge nette et de l'ensemble des flux financiers à destination du promoteur et de sa structure juridique. N'oublions pas que chaque opération de promotion immobilière implique la création d'une entité juridique unique (en général une SCCV) dont le fonctionnement est assurée par le promoteur qui touche de l'argent pour cette gestion (notamment les honoraires de gestion).

On dit d'ailleurs classiquement que la marge nette vient rémunérer les actionnaires du promoteur alors que le reste du cash-flow vient permettre au promoteur d'exister.

Evidemment aucun promoteur n'engagera une opération dont le budget préalable aurait été négatif. Pour autant il n'est pas rare que le gain des opérations soient nul parce que la moindre difficulté technique peut avoir un effet dévastateur et important sur l'équilibre financier de l'opération.

Pour bien comprendre la difficulté du métier de promoteur immobilier il faut bien prendre en compte les risques et la complexité du métier. En effet le budget qui est réalisé lors de l'achat du terrain à un propriétaire foncier et un budget avec lequel va devoir vivre le promoteur jusqu'au bout et assumer les choix et les estimations qui auront été faites. Or personne n'a de boule de cristal pour voir dans le futur et vérifier que les hypothèse prises en amont sont toujours les bonnes 15 ou 18 mois plus tard quand il s'agit de construire l'ouvrage projeté (voir ligne de temps de la vente d'un terrain à un promoteur).

On dit en général que sur un échantillon d'opérations de construction il y en aura toujours qui seront au niveau de budget attendu en terme de marge, que certaines plus rares obtiendront un résultat supérieur à celui escompté et que d'autres, que l'on espère toujours en nombre le plus faible possible, feront perdre de l'argent au promoteur ! Il suffit que l'équilibre bascule un peu pour que l'activité du promoteur soit en danger.

Dans un secteur ou tout bouge très vite (capacité de financement des acquéreurs, inflation, contraintes réglementaires, impôts etc...) il n'est pas rare qu'une opération simple et rentable au départ se transforme en opération complexe à même de faire perdre de l'argent au promoteur.