Faut-il vendre son terrain à Fontaines-Saint-Martin malgré les fortes contraintes du PLU ?
Un village résidentiel prisé, à l’équilibre fragile
Perchée sur la rive droite de la Saône, à quelques minutes de Lyon 4e, Fontaines-Saint-Martin est une commune pavillonnaire hautement résidentielle, appréciée pour sa tranquillité, son cadre naturel et sa proximité avec les Monts d’Or. Avec plus de 3 200 habitants en 2021 (contre 2 900 en 2010), la commune connaît une croissance démographique discrète mais constante… alors même que son foncier est quasi saturé.
La commune se distingue par :
- Une forte proportion de propriétaires (80,4 %)
- Un revenu médian élevé (34 572 € par UC)
- Une structure bâtie largement pavillonnaire, avec peu de renouvellement urbain
- Une absence totale de programmes immobiliers neufs en cours
👉 Fontaines-Saint-Martin incarne parfaitement la tension actuelle entre préservation du cadre de vie et besoin de renouvellement.
Une urbanisation maîtrisée sous contrainte paysagère
Le SCOT de l’agglomération lyonnaise classe Fontaines-Saint-Martin dans les communes de la « couronne verte », à très faible ouverture à l’urbanisation. L’objectif est clair :
- Maintenir l’enveloppe urbaine existante
- Préserver les lisières, les continuités écologiques, les vallons
- Refuser toute artificialisation nouvelle hors tissu bâti existant
Le PADD renforce cette orientation en précisant que tout développement doit s’inscrire dans une logique de sobriété foncière, en lien avec l’existant et dans le respect du paysage.
👉 En clair : pas de grands projets, pas d’extensions urbaines, pas de zones à urbaniser.
📌 Une commune à l’équilibre fragile :
- 80 % de propriétaires occupants : un parc résidentiel stable, avec peu de turnover
- Une population vieillissante, dans des maisons souvent surdimensionnées
- Peu de logements mis en vente chaque année : très faible rotation du foncier
- Une pression immobilière bien réelle, mais rendue invisible par des règles d’urbanisme très restrictives
À combien se négocient les terrains à Fontaines-Saint-Martin ?
Voici quelques références issues des dernières ventes (source DVF 2024) :
✅ Terrain de 500 m² chemin des Cèdres : 370 000 € (740 €/m²)
✅ Maison à rénover de 145 m² sur 850 m² : 760 000 €
✅ Maison de 120 m² sur 700 m² allée des Sources : 645 000 €
👉 Quelle est la chronologie d'une vente à un promoteur ?
Aucun programme immobilier en cours de commercialisation
Contrairement à d'autres communes voisines, aucun projet immobilier neuf n’est aujourd’hui commercialisé à Fontaines-Saint-Martin.
👉 Cela reflète non pas une absence de demande, mais un blocage structurel du foncier mobilisable.
Peu de permis déposés, essentiellement pour des maisons
📊 Permis déposés depuis 2023 à Fontaines-Saint-Martin :
🟦 Quelques permis pour maisons individuelles
🟥 Aucun permis collectif recensé
🟨 Quelques divisions parcellaires, toutes très limitées
👉 Une commune totalement fermée à la promotion classique. Les seules possibilités concernent des micro-opérations (1 ou 2 maisons), en division d’un terrain existant.
Quels projets immobiliers pourraient encore avoir leur place à Fontaines-Saint-Martin ?
Dans une commune aussi contrainte, les projets immobiliers doivent être particulièrement mesurés et adaptés :
🎯 Inscription dans le tissu existant : pas de terrain vierge, uniquement des divisions parcellaires sur des parcelles anciennes déjà urbanisées.
🧱 Formes simples : maison jumelée ou petit collectif en R+1 max, parfaitement intégré au gabarit environnant.
🌿 Gestion paysagère soignée : pleine terre, conservation des arbres, infiltration douce des eaux pluviales.
🚶♀️ Proximité immédiate des services ou transports (Caluire, Montée des Soldats, etc.).
👪 Le profil démographique local (34 % de ménages d’une seule personne, 40 % de logements de 5 pièces ou plus) suggère un besoin de
logements compacts mais qualitatifs : T2-T3 pour séniors autonomes, maisons mitoyennes de plain-pied ou petits immeubles avec ascenseur.
👉 Pour bien comprendre comment se déroule ce type d’opération, voici les étapes d’une vente réussie à un promoteur.
Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Fontaines-Saint-Martin
📈 Indice de pression foncière :
⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆ (8/10)
✔️ Valeurs foncières élevées
✔️ Demande constante, notamment familiale
✖️ Offre neuve inexistante
✖️ Tissu bâti très figé
👉 Une opportunité bien placée est immédiatement étudiée par les promoteurs… mais les cas sont rares.
🧩 Indice de cohérence territoriale :
🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆☆ (3/10)
✔️ Des ménages stables, des logements sous-occupés
✖️ Un cadre réglementaire peu favorable au renouvellement
✖️ Aucune impulsion politique vers la densification
✖️ Le SCOT ne prévoit aucune ouverture
👉 Un terrain valorisable doit réunir un alignement très précis de critères fonciers, réglementaires et politiques.
