Feyzin : faut-il vendre maintenant un terrain en zone résidentielle ?

Une commune périurbaine marquée par la diversité de ses tissus

Feyzin est située au sud de la Métropole de Lyon, à une dizaine de kilomètres de la Presqu’île. Elle est connue pour son site industriel majeur (raffinerie de Feyzin), mais aussi pour ses quartiers résidentiels, ses coteaux boisés et sa position stratégique entre autoroute A7, rocade et vallée du Rhône.

Avec près de 10 500 habitants pour une superficie de 9,64 km², Feyzin affiche une densité relativement modérée. Son territoire est marqué par une cohabitation entre zones d’activités, secteurs pavillonnaires et grands corridors de transport.

Une planification encadrée par les documents métropolitains

Feyzin est intégrée dans la stratégie du SCOT comme une commune à restructuration urbaine ciblée. L’objectif n’est pas une forte croissance, mais plutôt une densification ponctuelle dans certains secteurs et un renforcement de la qualité résidentielle, notamment dans les quartiers proches des lignes de bus, des écoles et du centre-bourg.

Le PADD rappelle aussi la présence d’importantes servitudes industrielles et environnementales, qui limitent l’urbanisation sur une partie significative du territoire. La gestion fine du foncier est donc essentielle pour concilier sécurité, qualité de vie et équilibre urbain.

Prix des terrains : des niveaux accessibles, mais contrastés

Voici quelques références issues des ventes récentes :

• ✅ Terrain de 500 m² en secteur pavillonnaire : 175 000 €, soit ≈350 €/m²
  
  
• ✅ Maison ancienne sur 850 m² : 345 000 €, avec potentiel de revalorisation
  
  
• ✅ Terrain à bâtir en frange urbaine : entre 290 et 330 €/m² selon l’emplacement et l’accès
  
  

👉 Les prix restent accessibles à l’échelle de la Métropole, mais ils varient fortement selon la proximité des infrastructures, la configuration du terrain et l’environnement immédiat.

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Une production neuve très limitée

📊 Permis de construire déposés à Feyzin depuis 2023 :

• 🟦 8 permis pour une maison individuelle
  
  
• 🟨 4 permis pour des opérations de 2 à 3 logements
  
  
• 🟥 Aucun permis de plus de 3 logements
  
  

👉 Il n’y a actuellement aucune opération collective récente recensée sur la commune. La dynamique de construction est essentiellement portée par le tissu diffus pavillonnaire, souvent à l’initiative de particuliers ou de petits opérateurs.

Programmes immobiliers : une rareté qui renforce l’attractivité

Un seul programme immobilier neuf est actuellement en cours à Feyzin :

• Résidence Feyzin – Du studio au 3 pièces, à partir de 149 900 € – Balcon
  
  

👉 Cela reflète une offre neuve très restreinte mais abordable, qui témoigne de la tension sur le foncier disponible dans un cadre contraint.

Quelles sont les règles d’urbanisme à prendre en compte ?

Le règlement local d’urbanisme impose des critères précis :

• recul par rapport aux voies et aux propriétés voisines,
  
  
• limitation des hauteurs selon le tissu environnant,
  
  
• intégration paysagère (clôtures, espaces verts),
  
  
• emprise au sol limitée,
  
  
• gestion des accès et des stationnements.
  

Comment tirer parti d’un terrain à Feyzin malgré les contraintes ?

À Feyzin, la valorisation passe le plus souvent par :

• ✅ une division parcellaire pour créer un second lot sur une grande parcelle,
  
  
• ✅ une reconstruction ou extension sur des biens anciens mal valorisés,
  
  
• ✅ une requalification douce compatible avec le tissu pavillonnaire, sans visée collective massive.
  
  

👉 Parfois un promoteur peut chercher à renégocier les accords passés : Les cas où la renégociation peut être justifiée.

Indice de pression foncière : modéré mais sélectif



★★★★★★☆☆☆☆ (6/10)

• 🔄 Activité concentrée sur le diffus
  
  
• 🛑 Aucune opération collective d’ampleur depuis 2023
  
  
• 📉 Marché calme mais avec des opportunités ponctuelles
  
  
• 🚫 Contraintes industrielles et servitudes fortes
  
  

👉 Le foncier mobilisable à Feyzin est rare et soumis à de nombreuses contraintes, mais les parcelles bien situées (proximité centre, coteaux, secteurs pavillonnaires) restent stratégiques. La pression foncière est modérée, mais la concurrence y est faible, ce qui peut jouer en faveur des propriétaires bien accompagnés.