Décines-Charpieu : comment tirer parti d’un marché foncier actif et contrasté ?

Stéphane Lacoste • 22 mai 2025

Une commune dense, en recomposition permanente

Avec plus de 29 000 habitants, Décines-Charpieu est l’une des communes les plus peuplées de la Métropole de Lyon. Située à l’est de l’agglomération, elle bénéficie d’une forte accessibilité (tramway T3, rocade, bus), d’équipements majeurs (Groupama Stadium, canal de Jonage), et d’un tissu urbain contrasté entre zones pavillonnaires, quartiers collectifs, friches, et zones d’activités.

Décines est reconnue dans les documents de planification comme une polarité en mutation, appelée à accueillir une croissance mesurée, portée par la densification de certains secteurs bien desservis et la requalification progressive d’autres quartiers.

Une stratégie métropolitaine de densification encadrée

Le SCOT et le PADD assignent à Décines plusieurs objectifs structurants :

renforcer l’offre résidentielle dans les secteurs de transports lourds,
accompagner la transition énergétique et écologique des quartiers,
développer une offre de logements diversifiés pour jeunes actifs, familles et seniors,
limiter l’étalement urbain et préserver les continuités naturelles à l’est de la commune.

Les extensions urbaines sont ainsi encadrées, tandis que la priorité est donnée au renouvellement urbain, notamment autour de la route de Jonage, du tramway T3 et des anciennes zones d’activités en mutation.

Prix des terrains : des écarts importants selon les quartiers

Les ventes récentes sur le territoire de Décines montrent une très forte hétérogénéité géographique :

✅ Un terrain nu de 430 m² dans un quartier résidentiel proche du centre a été vendu 195 000 €, soit ≈453 €/m²
✅ Une maison ancienne sur 520 m², dans un secteur à requalifier, s’est vendue 380 000 €
✅ Une grande parcelle de 730 m² en lisière d’un tissu mixte a été cédée 260 000 €, soit ≈356 €/m², avec un potentiel de division

👉 Les valeurs varient fortement entre le centre-ville, les abords du tram, les quartiers pavillonnaires en frange ou les secteurs industriels en mutation. En général, les terrains présentant un potentiel de projet (division, démolition/reconstruction, proximité des transports) dépassent les 500 €/m².

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Permis récents : un signal clair de production intense

📊 Permis de construire déposés à Décines depuis 2023 :

🟦 24 permis pour un seul logement
🟨 2 permis pour 2 à 4 logements
🟥 3 permis collectifs représentant 327 logements au total (47, 89 et 191)

👉 Ces chiffres illustrent une dynamique immobilière forte, soutenue par les documents d’urbanisme. La typologie des logements autorisés (majorité de 2 et 3 pièces) cible les accédants, les investisseurs, et les profils intermédiaires, en cohérence avec les objectifs métropolitains.

Une offre neuve très active et diversifiée

Décines figure parmi les communes de l’Est lyonnais avec la plus grande concentration de programmes immobiliers neufs. En 2024, 11 programmes sont en commercialisation active.

Sans entrer dans une liste exhaustive, on observe :

des prix d’appel dès 195 000 € pour du T2,
des opérations avec jardins, balcons, garages, ou stationnements collectifs,
des produits familiaux entre 290 000 et 360 000 € pour des T4 ou T5,
une présence marquée de promoteurs nationaux et régionaux.

👉 L’offre s’adresse aussi bien à l’accession qu’à l’investissement locatif, avec un éventail très large de prestations et de localisations.

Réglementation : ce qu’il faut anticiper pour bâtir à Décines

Le règlement impose une attention particulière à :

la hauteur et au gabarit des constructions,
l’insertion paysagère,
la gestion des vues et du vis-à-vis,
la création de stationnements végétalisés,
la limitation de l’imperméabilisation des sols.

Les projets doivent aussi s’inscrire dans la logique urbaine des quartiers concernés, en particulier pour les terrains proches du tram, des zones d’activités ou en secteur de renouvellement.

Quelles stratégies pour valoriser un terrain à Décines-Charpieu ?

Dans une commune aussi active que Décines, la valorisation d’un terrain dépend fortement du secteur, du tissu environnant et de la dynamique urbaine locale. Voici les options les plus pertinentes aujourd’hui :

✅ Profiter d’un foncier en tissu diffus pour proposer une ou deux maisons individuelles en division parcellaire, notamment dans les quartiers pavillonnaires calmes, encore nombreux au nord et à l’ouest de la ville.
✅ Capitaliser sur les secteurs en mutation (axe de la route de Jonage, lignes de tram, franges industrielles) pour requalifier un bâti existant et monter un projet intermédiaire (2 à 5 logements), en s’appuyant sur les politiques locales de renouvellement urbain.
✅ Positionner une grande parcelle ou un tènement bâti pour une opération plus large, en lien avec un promoteur ou un bailleur, si l’emplacement est stratégique et les règles le permettent.