📌 Un cadre urbanistique très contraint entre vallons et coteaux
Le zonage actuel laisse peu d’issues. À Irigny, on reconstruit. Parfois. En divisant. Pas plus. Les zones U sont limitées, les emprises faibles, les règles strictes. Toute tentative de densification passe par une adaptation fine, presque chirurgicale. Le SCOT a tranché : sobriété foncière. Le PADD décline. Le règlement applique.
- 🏡 La majorité des logements sont des maisons individuelles, rarement occupées à plus de deux.
- 🔑 Deux tiers des habitants sont propriétaires. Les biens tournent peu.
- 👨👩👧👦 Le profil des ménages est mixte : familles classiques, quelques monoparents, un vieillissement qui s’installe.
- 🚗 Voiture indispensable. Peu de transports structurants. Mobilité rigide.
- 🧱 Parc ancien, peu de vacance. Et très peu de biens transformables sans travaux lourds.
📉 Combien vaut un terrain à Irigny en 2024 ?
Marché actif, mais figé. Peu de volumes. Des prix élevés, même pour des produits sans potentiel immédiat. Les maisons récentes comme les terrains nus partent vite.
- 110 m² sur 510 m² vendus 455 000 € chemin de la Grotte → 4 136 €/m²
- Terrain nu de 1 008 m² vendu 260 000 € chemin du Bouton d’Or → 258 €/m²
- 90 m² sur 680 m² à 395 000 € avenue de Bezange → 4 389 €/m²
👉 Le prix du terrain ? Souvent entre 250 et 300 €/m². Pour les maisons, autour de 4 000 à 4 500 €/m².
Comment estimer un terrain avant de contacter un promoteur ?
🏘️ Offre neuve à Irigny : ce que propose le marché
Deux programmes encore en vente. Rien de massif, rien d’ambitieux. De l’accession classique.
- DEMEURE VISINA – 11 logements
T2 à T4 • de 231 000 € à 605 000 €
▪ T2 : entre 5 591 et 5 608 €/m²
▪ T3 : 5 199 €/m² - EXCLUSIV’IRIGNY – 44 logements
T2 à T4 • de 217 000 € à 410 000 €
▪ T2 : 5 494 €/m²
▪ T3 : 4 717 €/m²
➡️ Marché tendu. Petits formats, prestations basiques. L’accession reste possible, mais pas pour tous.
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🏗️ Quels types de permis sont encore délivrés à Irigny ?
🟦 13 permis pour 1 logement
🟨 2 permis pour 2 à 10 logements
🟥 0 permis pour plus de 10 logements
Pas de projet d’envergure. Juste des maisons, des divisions, et deux petits ensembles en bande. Aucune production à plus de 10 logements depuis 2023. On est clairement dans une stratégie de micro-densification. Opportunités ? Oui, mais à petite échelle, dans un cadre réglementaire rigide.
🧭 Quel format pour un projet immobilier à Irigny aujourd’hui ?
Pas d’ouverture foncière. Pas d’appel d’air réglementaire. Il reste quelques formats possibles, mais ils devront composer avec les règles, les riverains, les formes des parcelles.
- 🏘️ Maison groupée ou en bande, sur division profonde, en double accès
- 🏢 Petit collectif R+2, en angle ou en fond de parcelle, retrait d’attique obligatoire
- 🧱 Projet compact, sur parcelle régulière, avec traitement paysager obligatoire
- 🧓 T3-T4 de plain-pied ou en étage desservi, adaptés à un vieillissement actif ou des familles réduites
- 🔁 Requalification du bâti existant, sur immeubles anciens à gabarit conservé
- 🌿 Formes à faible emprise, à condition de préserver la trame végétale
Mais sans linéaire suffisant, ni accès autonome ni recul disponible, beaucoup de terrains resteront inexploitables dans ce cadre.
Avantages et inconvénients de vendre à un promoteur
📊 Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Irigny
📈 Indice d’intérêt pour les opérateurs immobiliers
⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆☆ (5/10)
- Les prix de vente sont élevés, y compris sur le diffus
- Le foncier mobilisable est rare, souvent mal configuré
- Présence de deux programmes neufs, sans dynamique forte
- Permis délivrés : majoritairement unitaires
👉 Le contexte est contraint, mais un terrain bien placé, avec une forme exploitable, peut encore susciter un intérêt réel.
🧩 Indice de cohérence territoriale
🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆ (4/10)
- Besoins présents : familles, séniors, petits ménages
- Peu de formats adaptés dans les zones autorisées
- Production réelle trop faible pour rééquilibrer l’offre
- Le SCOT acte la sobriété, mais rien ne compense localement
👉 L’écart reste important entre les besoins du territoire et ce que le règlement autorise réellement.
📊 Estimation du foncier par m² de SDP (répartition probable)
En fonction du prix de sortie observé sur les logements et des possibilités de projets dans les zones constructibles, on pourrait estimer la répartition suivante :
- 📉 20 % des cas entre 625 et 830 €/m² de SDP
Zones contraintes ou parcelles mal dimensionnées - ⚖️ 40 % des cas entre 830 et 1 035 €/m² de SDP
Projets classiques en R+1 ou R+2, sans sous-sol - 📈 30 % des cas entre 1 035 et 1 180 €/m² de SDP
Terrains bien situés, avec recul suffisant et forme exploitable - 🔝 10 % des cas au-delà de 1 180 €/m² de SDP
Foncier rare, sans blocage technique, dans une poche attractive
Ces estimations seraient issues d’un raisonnement basé sur une opération-type de 8 M€ TTC incluant 30 % de logements sociaux. Ces estimations ne s’appliqueraient qu’à des terrains constructibles de cette envergure. Toute situation réelle devrait faire l’objet d’une analyse spécifique.
👉 La SDP (surface de plancher) correspond à la surface constructible achetée par le promoteur. C’est le critère central pour estimer le prix d’un terrain en contexte de promotion immobilière.
