En France, l’inondation, par crue ou submersion marine, est le premier risque naturel. Il concerne 18,5 millions de personnes, en métropole comme en outre-mer. Ainsi, et contrairement à certaines idées reçues, il est fréquent de vendre une maison en zone rouge ou bleue d’un plan de prévention des risques d’inondations. Mais face à l’augmentation de la fréquence et de l’intensité des crues, l’État opère une surveillance renforcée de ces territoires inondables. Les projets de construction et les transactions immobilières sont encadrés par de nombreuses règles. Vous êtes propriétaire d’une maison en zone inondable et vous souhaitez vendre ? Landup vous explique tout ce que prévoit la réglementation.
Le PPRI, un outil de gestion du risque
Avant de vendre votre maison en zone rouge, vous devez d’abord comprendre tout ce que cela implique. Sur le territoire français, la gestion des risques naturels et technologiques passe par la création de plans de prévention des risques, une servitude d’utilité publique annexée au plan local d’urbanisme.
Qu’est-ce qu’un plan de prévention des risques ?
Le plan de prévention des risques ou PPR est un document d’urbanisme qui permet de prendre en compte l’existence d’un risque naturel ou technologique dans la politique d’aménagement du territoire. Cet outil réglementaire poursuit un double objectif :
- Il répertorie les territoires soumis à un aléa ;
- Il réglemente l’utilisation du sol à l’intérieur de ces territoires.
Il existe deux grandes catégories de PPR : ceux couvrant un risque naturel (inondation, mouvement de terrain, etc.) et ceux couvrant un risque technologique (risque associé à la présence d’une installation classée pour la protection de l’environnement).
Comme pour le plan local d’urbanisme (PLU), le contenu du plan de prévention des risques est réglementé. Il comprend un rapport de présentation, des documents graphiques et un règlement. Lorsqu’il est approuvé, le PPR vaut servitude d’utilité publique, au sens de l’article L.151-43 du Code de l’urbanisme. Pour être opposable, il doit être annexé au PLU.
Les différentes zones du PPRI
Le plan de prévention des risques d’inondation, ou PPRI couvre spécifiquement le risque d’inondation. D’un point de vue juridique, il est prescrit par le préfet de département, et s’impose aux communes exposées au risque d’inondation sur son territoire.
Le PPRI divise le territoire qu’il couvre en plusieurs zones, en fonction de leur degré d’exposition au risque. Il peut créer :
- Une zone blanche ;
- Une zone verte ;
- Une zone bleue ou jaune ;
- Une zone rouge.
Les zones bleues et rouges regroupent les zones urbanisées et exposées à un aléa faible (en bleu clair sur les cartes) à fort (en rouge). Les zones vertes correspondent aux secteurs non urbanisés, dédiées à l’écoulement des eaux. Quant à la zone blanche, elle désigne les secteurs qui ne sont pas exposés au risque d’inondation.
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Maison en zone rouge du PPRI : risque élevé et constructibilité limitée
En France de nombreuses communes sont situées en zone inondable. Le PPRI différencie cependant les zones exposées à un aléa faible de celles qui sont soumises à un risque élevé, voire très élevé. Pour ces dernières, classées en rouge ou noir, construire est compliqué, parfois impossible.
Peut-on construire ou agrandir sa maison en zone rouge du PPRI ?
Si vous souhaitez vendre une maison en zone rouge du PPRI, ou de n’importe quel PPRN, vous vous êtes forcément posé cette question : votre terrain est-il toujours constructible ? Une question bien légitime !
L’existence d’un document de prévention peut en effet limiter les droits à construire du propriétaire d’un terrain. Or, les premiers PPR ont vu le jour dans les années 90, après la promulgation de la loi relative au renforcement de la protection de l’environnement, dite loi Barnier. La majorité des constructions étaient donc déjà en place lorsque les PPRI ont été approuvés.
La zone rouge du PPRI restreint fortement la constructibilité des terrains, même lorsqu’ils sont déjà urbanisés. L’objectif étant de ne pas aggraver le risque existant, voici quelques principes à respecter dans cette zone soumise à un aléa fort :
- Il est interdit de créer de nouveaux logements et d’implanter de nouvelles constructions ;
- Les petites extensions de logements existants peuvent être autorisées, mais avec de nombreuses contraintes en matière d’implantation et de volume ;
- Les aménagements extérieurs créés ne doivent pas gêner l’écoulement des eaux ;
- Les reconstructions à l’identique après un sinistre sont autorisées, si ce dernier ne résulte pas d’une inondation.
Quel avenir pour les habitations implantées en zone inondable ?
Les fortes inondations provoquées par la tempête Xynthia, en 2010, ont marqué un tournant dans la perception des aléas climatiques. En Bretagne, en Vendée ou en Charente-Maritime, le phénomène de submersion marine a causé des dégâts importants et a conduit les pouvoirs publics à renforcer la prévention du risque d’inondation.
Désormais, les PPRI peuvent comporter une zone noire, c’est-à-dire une zone dans laquelle il est totalement interdit d’habiter, en raison d’un risque de crue ou de submersion trop élevé. Dans ces communes, les parcelles privées sont achetées par l’État, après une estimation immobilière réalisée par France Domaines. En cas de litige, l’État pourra avoir recours à l’expropriation.
Toutefois, en dehors de ces cas extrêmes, de nombreuses habitations situées en zone inondable bleue ne sont pas menacées. Quant aux constructions implantées en zone rouge, même si le risque est bien présent, elles demeurent habitables. Il faut raisonner au cas par cas.
Vendre une maison en zone rouge : les précautions à prendre
Vous l’avez compris, le classement d’un terrain en zone rouge du PPRI n’a rien d’anodin. Il restreint fortement vos droits à construire, et représente un risque pour les occupants de la maison. C’est pourquoi la vente d’une maison en zone rouge fait l’objet de certaines mesures spécifiques.
Une obligation de transparence envers l’acheteur
Acheter une maison en zone rouge du PPRI n’est pas sans risques. Cela signifie devenir propriétaire d’un bien qui pourra difficilement être transformé. Impossible de diviser la maison en plusieurs logements avant de la revendre.
Difficile également de l’agrandir, puisque vous ne pourrez pas doubler sa superficie, les proportions de l’extension seront fortement limitées par le règlement du PPRI. Mais surtout, cela implique d’accepter de vivre dans un logement potentiellement inondable.
En tant que vendeur, vous devez être totalement transparent envers vos acheteurs potentiels. Que vous passiez par une agence ou en direct, il n’est pas question de nier ou de dissimuler l’existence de cet aléa. Le vendeur est soumis à une obligation d’information des acquéreurs et des locataires (IAL).
Les démarches à accomplir pour vendre une maison en zone rouge
La vente d’une maison, quel que soit son emplacement, s’accompagne de nombreuses démarches administratives. Le propriétaire doit constituer un dossier de diagnostic technique, qui peut comporter jusqu’à 10 documents à destination des acquéreurs potentiels.
Parmi ces documents, l’état des risques et pollutions concerne spécifiquement la vente des terrains exposés à un risque (exposition au radon, mouvement de terrain, recul du trait de côte, inondation, etc.).
Le diagnostic ERP sert à informer l’acquéreur de l’existence d’un risque. Il lui permet également d’anticiper toutes les contraintes réglementaires et techniques qui découlent de la prise en compte de cet aléa.
Ce document peut être élaboré directement par le propriétaire vendeur, via la plateforme Géorisques. Cette démarche peut aussi être confiée à un cabinet d’urbanisme privé. Le diagnostic ERP est valable 6 mois.
La transmission du dossier de diagnostics techniques, et donc du diagnostic ERP, relève de la responsabilité du vendeur. Vous ne pouvez pas faire l’impasse sur ces démarches, au risque de voir l’acquéreur se retourner contre vous.
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Vos questions
Comment savoir si une maison est située en zone inondable ?
Le plan de prévention des risques d’inondation est une servitude d’utilité publique, annexée au PLU. Pour savoir si votre maison a été construite en zone inondable, vous pouvez donc consulter le PLU. Vous pouvez également déposer une demande de renseignement d’urbanisme ou de certificat d’urbanisme. D’autres outils, comme l’Atlas des zones inondables, sont aussi à votre disposition.
Je souhaite vendre une maison en zone rouge, dois-je appliquer une décote ?
Le prix de vente d’une maison située en zone rouge du PPRI est souvent inférieur au prix d’une maison située en zone bleue ou hors PPRI. Cela s’explique par deux raisons : les droits à construire sont fortement limités sur ce type de parcelles. Par ailleurs, les propriétaires sont exposés à un risque élevé d’inondation.
Un terrain en zone rouge est-il constructible ?
Un terrain situé dans la zone rouge du PPRI possède une constructibilité fortement limitée, en raison du niveau élevé du risque d’inondation (submersion ou crue). Il est interdit de construire de nouveaux bâtiments ou de créer de nouveaux logements dans un bâtiment existant. Les extensions et surélévations peuvent être autorisées sous conditions.
