Comment estimer le montant des frais de notaire dans le cadre d’un achat immobilier ?

Toutes les clés pour savoir exactement ce que vous devez verser au notaire le jour de la vente !

Le notaire, un interlocuteur privilégié pour vendre ou acheter un bien immobilier

Le notaire est un officier public ministériel. Il exerce une profession réglementée, au même titre que les commissaires priseurs judiciaires ou les commissaires de justice (anciennement huissiers de justice). 

Inutile d’essayer de vous passer d’un notaire pour votre achat immobilier. Déjà, parce que sa rémunération ne représente qu’un faible pourcentage de la somme que vous allez verser. Mais surtout, cet expert juridique est garant de la sécurité et de la légalité des transactions immobilières. D’ailleurs, le recours à un notaire est obligatoire pour vendre un bien immobilier.

Cet expert juridique a pour mission d’authentifier certains actes de la vie courante (testament, vente immobilière, donation, contrat de mariage, etc.) pour le compte de ses clients. Lorsqu’il appose son sceau sur un document, cela lui confère une valeur officielle.

Mais son rôle ne se limite pas à l’authentification des actes. Il se doit aussi de conseiller ses clients, et de les informer sur les conséquences juridiques des contrats qu'ils s'apprêtent à signer, par exemple un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente. Il doit être neutre et veiller à ce que les intérêts de toutes les parties soient respectés.

Les frais de notaire : un cumul de taxes et des honoraires du notaire

On parle couramment de frais de notaire, mais il s’agit d’un abus de langage, et il faudrait plutôt utiliser le terme de frais d'acquisition. Pourquoi ? Tout simplement, car le notaire ne perçoit en réalité qu’un petit pourcentage des sommes versées par l’acquéreur lors d’une vente immobilière. La plus grande partie revient en réalité à l’État et aux collectivités territoriales. 

Les droits de mutation à titre onéreux

La majeure partie des frais de notaire est en réalité composée de taxes : les droits de mutation à titre onéreux, aussi appelés droits d’enregistrement. Ils sont collectés par le notaire, et doivent être reversés au Trésor public après la vente. 

Les droits de mutation à titre onéreux représentent environ 80 % des frais d'acquisition. Ils comprennent : 

• Une taxe communale, correspondant à 1,20 % du prix de vente ;
• Une taxe départementale, représentant 3,80 % à 4,50 % du prix de vente selon les départements ;
• Une taxe nationale, collectée pour le compte de l’État. Son montant correspond à 2,37 % de la taxe départementale ;
• La contribution de sécurité immobilière, soit 0,10 % de la valeur du bien immobilier.

Bon à savoir : les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien (7 à 8 % du prix de vente) que dans le neuf (2 à 3 %). Cela s’explique par le fait que l’achat d’un logement neuf est presque entièrement exempté de taxes.

Les frais de débours

Les frais de débours désignent les dépenses engagées par le notaire pour organiser la transaction. Ils regroupent les frais liés à la rédaction et à la réalisation de certains actes (hypothèque, publicité foncière, documents d'urbanisme, extrait de cadastre, recours à un géomètre, etc.

Les frais de débours représentent environ 10 % des frais d’acquisition lors d’une vente immobilière.

La rémunération du notaire 

La rémunération du notaire est encadrée par la loi. Elle correspond à un pourcentage du prix de vente, et se calcule de façon dégressive. Elle est fixée selon un barème par tranche à : 

• 3,870 % pour la première tranche de 0 à 6 500 € ; 
• 1,596 % de 6 500 à 17 000 € ; 
• 1,064 % de 17 000 à 60 000 € ; 
• 0,799 % pour toute tranche supérieure à 60 000 €.

Déduction faite des frais de débours et des taxes, les émoluments du notaire ne représentent que 10 % des frais d'acquisition versés par l’acheteur. 

Calcul des frais de notaire : les simulateurs en ligne

Vous l’aurez compris à la lecture de cet article, les frais de notaire sont calculés sur la base de nombreux critères. Estimer soi-même le montant des frais d'acquisition d’une maison ou d’un appartement est loin d’être simple. 

Pour autant, il est plus que normal de vouloir connaître à l’avance le montant des frais de notaire, afin de construire un budget équilibré. Certains acheteurs espèrent aussi intégrer les frais de notaire à leur prêt immobilier. 

Pour calculer les frais de notaire, il est possible d’utiliser le simulateur proposé par l’Anil. S’il ne donne qu’une estimation indicative, il reste cependant très utile pour anticiper au mieux cette dépense.

Peut-on faire baisser les frais de notaire ?

Vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier et vous vous demandez s’il est possible de faire baisser les frais de notaire ? La réponse est non… enfin si. Mais c’est plus compliqué que ça. 

Qui paie les frais de notaire lors d’une transaction immobilière ? 

La loi est claire sur ce point : les frais de notaires sont à la charge de l’acquéreur, et non du vendeur. Cette règle est écrite noir sur blanc à l’article 1593 du Code civil. Ils doivent être versés le jour de la signature de l’acte authentique, au risque de devoir reporter la vente. 

Si l’acheteur et le vendeur ont fait appel à deux notaires différents, cela n’a aucun impact sur le montant des frais à régler. La somme globale est versée aux deux experts immobiliers selon un partage équitable.

Le notaire peut-il réduire le montant de ses honoraires ?

Les frais d'acquisition sont majoritairement composés de taxes. Impossible, donc, de négocier avec l’administration fiscale pour obtenir une ristourne. Mais vous pouvez tenter de négocier avec le notaire pour faire baisser ses émoluments. 

Cette pratique est tout à fait légale. Lors de la vente d’un bâtiment d’habitation, le notaire peut accorder une réduction de 20 % de ses honoraires, sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 100 000 €.

Quant à savoir comment obtenir gain de cause… rien n’est garanti. Tout dépendra de vos relations, et du nombre de transactions que vous lui confiez. 

Nos conseils pour diminuer les frais de notaire

Vous pouvez réduire le montant des frais de notaire, en agissant sur les éléments pris en compte pour les calculer. Voici quelques pistes : 

• Négocier le prix de vente du bien immobilier. Cela fera automatiquement baisser les frais de notaire puisqu’ils correspondent à un pourcentage du prix de vente ;

• Acheter un bien immobilier sans passer par une agence, ou faire en sorte que les honoraires de l’agent immobilier ne soient pas pris en compte dans le calcul des frais de notaire. Vous pouvez demander à payer les honoraires de l’agence séparément.

• Déduire la valeur des équipements inclus dans le logement. Cela fonctionne si vous achetez un bien avec une cuisine ou une salle de bains équipée. Vous pouvez déduire du prix de vente la valeur du mobilier et de l’électroménager. 

Grâce à ces quelques astuces, vous pouvez alléger la facture finale et payer moins de frais de notaire. 



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Vos Questions 

À quoi correspondent les droits de mutation lors d’une vente immobilière ?

Les droits de mutation correspondent aux taxes perçues par l’État et les collectivités territoriales (commune et département) lors d’une transaction immobilière. Ils représentent 80 % des frais de notaire versés par l’acheteur. Ils sont collectés par le notaire lors de la signature de l’acte authentique, avant d’être reversés au Trésor public.

Le vendeur et l’acheteur peuvent-ils faire appel au même notaire ?

Oui, le vendeur et l’acheteur peuvent faire appel au même notaire. Aucune disposition légale ne l’interdit. Toutefois, il est fortement conseillé de faire appel à son propre notaire, afin de faire respecter au mieux les intérêts de chaque partie. Les frais de notaire sont alors équitablement entre les deux experts juridiques.

Comment obtenir une simulation des frais de notaire pour mon projet d’achat immobilier ?

Calculer les frais de notaire est une tâche complexe. Vous avez toutefois la possibilité d’utiliser un simulateur en ligne, afin d’obtenir une estimation des honoraires et des taxes que vous devrez verser au notaire le jour de la vente.